Das Disagio, auch Damnum genannt, ist ein Abschlag bei der Auszahlung eines Darlehens: Die Bank zahlt weniger aus, als zurückzuzahlen ist. Es ersetzt einen Teil der laufenden Zinsen durch eine Einmalzahlung zu Beginn. Für Vermieter hat es steuerliche Bedeutung, für alle Käufer erhöht es die Darlehenssumme, die für denselben Auszahlungsbetrag nötig ist.
Das Wichtigste
- Die Bank rechnet mit dem Nennbetrag: Rate, Tilgung und Beleihungsauslauf beziehen sich auf die volle Darlehenssumme, nicht auf den Auszahlungsbetrag.
- Ein Beispiel: Bei 100.000 € Darlehen und 5 % Disagio zahlt die Bank 95.000 € aus, zurückzuzahlen sind 100.000 €.
- Bei Vermietung nimmt § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG ein marktübliches Disagio von der Verteilungsregel für Vorauszahlungen aus.
- Was marktüblich ist, entscheidet die Finanzverwaltung. Die Bank berät dazu nicht steuerlich und rechnet die Tragfähigkeit ohne Steuervorteil.
Wie rechnet die Bank mit einem Disagio?
Die Bank behandelt das Darlehen in voller Höhe des Nennbetrags. Wer einen bestimmten Betrag ausgezahlt bekommen muss, etwa für den Kaufpreis, braucht deshalb eine höhere Darlehenssumme. Damit steigen der Beleihungsauslauf und die Rate in Euro, während ein Teil der laufenden Zinsbelastung vorab bezahlt ist. Die Bank prüft daher, ob die Beleihungsgrenze auch mit der höheren Summe eingehalten wird.
| Frage | Eigennutzer | Vermieter |
|---|---|---|
| Steuerlich abziehbar | Nein | Als Werbungskosten, wenn marktüblich |
| Darlehenssumme | Steigt | Steigt |
| Beleihungsauslauf | Steigt | Steigt |
| Laufende Zinsbelastung | Sinkt teilweise | Sinkt teilweise |
| Prüfung der Bank | Tragbarkeit der höheren Summe | Tragbarkeit ohne Steuervorteil |
Wann ist ein Disagio steuerlich interessant?
Ein Disagio ist nur bei vermieteten Objekten steuerlich interessant, weil dort Finanzierungskosten als Werbungskosten zählen. Nach § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG werden Vorauszahlungen für Nutzungsüberlassungen über mehr als fünf Jahre auf den Zeitraum verteilt. Satz 4 nimmt ein marktübliches Disagio davon aus. Bei Selbstnutzung gibt es keinen Werbungskostenabzug. Ob Ihr Disagio marktüblich ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Rechenbeispiel: Darlehenssumme und Beleihungsauslauf mit Disagio
- Annahme: Es müssen 190.000 € ausgezahlt werden. Disagio 5 %, Beleihungswert 280.000 €.
- Darlehenssumme: 190.000 € ÷ 0,95 = 200.000 €. Das Disagio beträgt 10.000 €.
- Beleihungsauslauf ohne Disagio: 190.000 € ÷ 280.000 € = 67,9 %.
- Beleihungsauslauf mit Disagio: 200.000 € ÷ 280.000 € = 71,4 %.
Das Disagio von 10.000 € hebt den Beleihungsauslauf um 3,5 Prozentpunkte. Die Bank prüft, ob ihre Grenze mit 71,4 % noch eingehalten ist.
Häufige Fragen
Kann ich das Disagio bei Selbstnutzung absetzen?
Nein. Werbungskosten gibt es nur bei Einkünften, etwa aus Vermietung. Bei selbst genutzten Objekten entfällt der Abzug.
Wer entscheidet, ob ein Disagio marktüblich ist?
Die Finanzverwaltung. Fragen Sie vor Vertragsschluss Ihren Steuerberater. Die Bank gibt keine steuerliche Beratung.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.