Sollzins und Effektivzins unterscheiden

Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld, der Effektivzins zeigt die Gesamtkosten des Darlehens als Jahreswert. Mit dem Sollzins berechnet die Bank die Zinsen auf den Betrag, den Sie in Anspruch genommen haben. Der effektive Jahreszins rechnet zusätzlich die Kosten ein, die Sie im Zusammenhang mit dem Darlehen tragen, und die Art, wie Zinsen und Raten über das Jahr verteilt fällig werden.

Beide Werte muss die Bank angeben. Nach Art. 247 § 3 EGBGB gehören der Sollzinssatz und der effektive Jahreszins zu den Pflichtangaben vor Vertragsschluss, ebenso die Bedingungen, unter denen der Sollzins gilt und angepasst wird. Wie die Bank ihren Sollzins überhaupt bildet, erklärt der Beitrag Woraus Ihr Bauzins entsteht.

Der Effektivzins umfasst die Zinsen und alle sonstigen Kosten, die Sie im Zusammenhang mit dem Darlehen zahlen und die der Bank bekannt sind. So steht es in § 16 Abs. 3 PAngV. Ausdrücklich genannt werden Vermittlungskosten, Kosten für ein Konto, wenn die Bank es zur Bedingung macht, und Kosten für eine Immobilienbewertung, wenn sie für das Darlehen erforderlich ist.

Die Berechnung folgt einer Formel aus der Anlage zur Preisangabenverordnung. Sie unterstellt, dass der Vertrag über die vereinbarte Laufzeit gilt und beide Seiten ihre Pflichten erfüllen. Das ist der Grund, warum ein Effektivzins nur so gut ist wie die Annahmen, auf denen er beruht.

Einige Kosten rund um den Kauf bleiben bewusst außen vor. Nach § 16 Abs. 4 PAngV gehören Notarkosten und die Grundbuchgebühren für den Eigentumsübergang nicht in den Effektivzins. Ebenso wenig Kosten, die erst entstehen, wenn Sie eine Vertragspflicht verletzen, und Versicherungen, die keine Voraussetzung für das Darlehen sind.

Für Ihre Planung heißt das: Der Effektivzins sagt etwas über die Kosten des Darlehens, nicht über die Kosten des Kaufs. Die Nebenkosten rechnen Sie getrennt, siehe den Beitrag zu den Kaufnebenkosten. Auch Bereitstellungszinsen erscheinen nur, wenn die Bank sie in die Annahmen ihres Beispiels aufgenommen hat.

Der Effektivzins liegt meist über dem Sollzins, auch wenn keine Gebühren anfallen. Der Grund ist die Zahlungsweise: Bei einer Baufinanzierung zahlen Sie Zinsen in der Regel monatlich. Die Bank erhält einen Teil ihres Geldes also früher, als wenn Sie einmal am Jahresende zahlen würden. Diesen Zeitvorteil bildet der effektive Jahreszins ab.

Fallen zusätzlich Kosten an, die in die Berechnung gehören, wächst der Abstand. Ein großer Abstand zwischen beiden Werten ist deshalb ein Hinweis, im Angebot nach den Kostenpositionen zu suchen, die ihn verursachen.

Zwei Effektivzinsen sind nur vergleichbar, wenn die Angebote dieselbe Finanzierung beschreiben. Unterscheiden sich Darlehensbetrag, Zinsbindung, Tilgungssatz oder Auszahlung, vergleichen Sie zwei verschiedene Produkte. Eine kürzere Zinsbindung kann einen niedrigeren Wert zeigen und trotzdem das höhere Risiko bedeuten, weil die Anschlussfinanzierung früher kommt.

Auch Zusatzrechte stecken nicht im Effektivzins. Ein Angebot mit großzügigem Sondertilgungsrecht oder Tilgungssatzwechsel kann mehr wert sein als ein knapp günstigeres ohne diese Rechte. Wie viel Spielraum Sie bei der Bindung brauchen, beschreibt der Beitrag Zinsbindung.

Beide Werte stehen im Europäischen Standardisierten Merkblatt, kurz ESIS. Die Bank muss es Ihnen nach § 491a BGB vor Vertragsschluss aushändigen. Das Merkblatt hat für alle Banken denselben Aufbau, deshalb lassen sich Angebote dort am leichtesten nebeneinanderlegen.

Nach Art. 247 § 3 Abs. 3 EGBGB muss die Bank Gesamtbetrag und effektiven Jahreszins an einem repräsentativen Beispiel erläutern und alle Annahmen offenlegen, die in die Berechnung eingehen. Hat Ihr Vertrag mehrere Auszahlungsmöglichkeiten mit unterschiedlichen Kosten, muss sie darauf hinweisen, dass der effektive Jahreszins höher ausfallen kann. Genau diese Annahmen sollten Sie lesen, bevor Sie zwei Zahlen vergleichen.

Nutzen Sie den Effektivzins für den Kostenvergleich und den Sollzins für die Rechnung Ihrer Rate, aber erst, wenn die Angebote auf denselben Annahmen beruhen. Ein niedriger Wert in einem Angebot mit kürzerer Bindung oder ohne Zusatzrechte ist kein Vorteil, sondern ein anderes Produkt.

Bei unserer Baufinanzierung legen wir Angebote mehrerer Banken mit gleichen Annahmen nebeneinander, damit der Vergleich trägt. Warum dieselbe Bank verschiedenen Menschen unterschiedliche Zinsen nennt, erklärt der Beitrag Bonität und Zinsaufschlag.