Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Überschuss einer Immobilie ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Durch das Darlehen kann sie höher ausfallen als die Rendite auf den Gesamtpreis. Die Bank interessiert sich weniger für die Zahl als für das Risiko dahinter.
Das Wichtigste
- Eigenkapitalrendite = Überschuss nach Zinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital. Die Tilgung ist hier Vermögensaufbau und bleibt außen vor.
- Zum Eigenkapital zählen auch die Kaufnebenkosten, die Sie aus eigenen Mitteln zahlen.
- Je weniger Eigenkapital im Spiel ist, desto stärker reagiert die Rendite auf kleine Änderungen bei Miete oder Zinskosten.
- Die Bank verlangt Eigenkapital als Puffer, weil eine hohe Rendite auf wenig Einsatz auch ein höheres Ausfallrisiko bedeutet.
Warum interessiert die Bank die Zahl nur am Rand?
Die Bank interessiert die Eigenkapitalrendite nur am Rand, weil sie nicht die Rendite finanziert, sondern die Rate absichert. Sie prüft Reinertrag, Beleihungsauslauf und Kapitaldienstfähigkeit. Eine hohe Eigenkapitalrendite auf dem Papier ändert nichts daran, dass der Kredit aus Miete und Einkommen bedient werden muss.
Entscheidend ist der Einsatz. Wer Kaufnebenkosten und einen Teil des Preises aus eigenen Mitteln zahlt, gibt der Bank Spielraum. Bei einer Vollfinanzierung verlangt sie mehr Sicherheiten und eine tragfähige Rate.
| Größe | Ohne Darlehen | Mit Darlehen |
|---|---|---|
| Einsatz | 440.000 € Eigenmittel | 100.000 € Eigenmittel |
| Ertrag vor Zinsen | 18.000 € | 18.000 € |
| Zinskosten | 0 € | 10.200 € |
| Überschuss | 18.000 € | 7.800 € |
| Rendite auf den Einsatz | 4,1 % | 7,8 % |
Rechenbeispiel: Kapitalanlage mit 100.000 € Eigenkapital
- Annahme: Kaufpreis 400.000 €, Kaufnebenkosten 40.000 €, Gesamteinsatz 440.000 €. Darlehen 340.000 €, Eigenkapital 100.000 €.
- Annahme: Jahreskaltmiete 20.000 €, nicht umlegbare Kosten 2.000 €. Reinertrag: 20.000 € − 2.000 € = 18.000 €.
- Annahme: Zinskosten im ersten Jahr 10.200 €. Überschuss: 18.000 € − 10.200 € = 7.800 €.
- Eigenkapitalrendite: 7.800 € ÷ 100.000 € = 7,8 %. Zum Vergleich ohne Darlehen: 18.000 € ÷ 440.000 € ≈ 4,1 %.
Mit dem Darlehen steigt die Rendite auf den Einsatz von rund 4,1 % auf 7,8 %. Dafür hängt der Überschuss stark von den Zinskosten ab.
Häufige Fragen
Zählt die Tilgung zum Überschuss?
Nein. Die Tilgung mindert den Cashflow, baut aber Vermögen auf. In der Rendite auf das Eigenkapital steht sie deshalb nicht als Kosten.
Ist eine hohe Eigenkapitalrendite ein gutes Zeichen für die Bank?
Nicht unbedingt. Sie deutet auf geringen Eigenkapitaleinsatz hin, und das ist für die Bank ein Risiko. Sie prüft deshalb Rate und Reserven.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.