Ein Einkommensnachweis ist jedes Dokument, das Ihre laufenden Einnahmen belegt, etwa Gehaltsabrechnung, Steuerbescheid oder Mietvertrag. Die Bank braucht ihn, um die Rate dauerhaft zu rechnen. Welche Belege sie verlangt, hängt von der Einkommensart ab.
Das Wichtigste
- Nach § 505b BGB muss die Bank Angaben zum Einkommen angemessen verifizieren, notfalls durch unabhängig nachprüfbare Unterlagen.
- Angestellte belegen ihr Einkommen mit Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag und Kontoauszügen.
- Selbstständige legen Steuerbescheide, Gewinnermittlung und betriebswirtschaftliche Auswertung mehrerer Jahre vor.
- Mieteinnahmen belegen Mietverträge und Mietzahlungen. Die Bank setzt sie meist nicht in voller Höhe an.
Welche Nachweise gelten für welche Einkommensart?
Welcher Nachweis zählt, hängt davon ab, wie das Einkommen entsteht. Bei Angestellten genügen meist die letzten Gehaltsabrechnungen und der Arbeitsvertrag, bei Selbstständigen reicht ein einzelnes Jahr nicht, und bei Vermietern kommen Mietverträge und Kontoauszüge mit den Zahlungseingängen dazu. Kindergeld wird mit dem Bescheid der Familienkasse belegt.
Die Bank sucht nach Dauerhaftigkeit, weil die Rate über Jahre bedient werden muss. Befristete Verträge, Probezeit oder schwankende Gewinne senken den angesetzten Betrag, und bei Selbstständigen bildet sie einen Durchschnitt mehrerer Jahre. Bei Vermietern kürzt sie die Mieten um einen Abschlag für Leerstand und Instandhaltung, weil nicht jeder Monat voll bezahlt wird.
| Einkommensart | Übliche Nachweise | Ansatz der Bank |
|---|---|---|
| Angestellte | Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag | Laufendes Netto, Sonderzahlungen geprüft |
| Beamte | Bezügemitteilung | Laufendes Netto |
| Selbstständige | Steuerbescheide, Gewinnermittlung, BWA | Durchschnitt mehrerer Jahre |
| Vermieter | Mietverträge, Kontoauszüge | Mieten mit Abschlag |
| Rente und Kindergeld | Rentenbescheid, Kindergeldbescheid | Nach Bescheid |
Rechenbeispiel: Durchschnitt bei Selbstständigen
- Annahme: Gewinn laut Steuerbescheid 78.000 €, 66.000 € und 72.000 € in drei Jahren.
- Summe: 78.000 € + 66.000 € + 72.000 € = 216.000 €.
- Durchschnitt: 216.000 € geteilt durch 3 = 72.000 € im Jahr.
- Monatlich: 72.000 € geteilt durch 12 = 6.000 € vor Steuern und Vorsorge.
Die Bank rechnet mit 72.000 € und nicht mit dem besten Jahr von 78.000 €. Das sind 6.000 € im Monat, von denen noch Steuern und Vorsorge abgehen.
Häufige Fragen
Wie viele Gehaltsabrechnungen brauche ich?
Üblich sind die letzten drei, bei Sonderzahlungen oder schwankendem Verdienst zusätzlich die Abrechnung vom Dezember des Vorjahres. Die Bank nennt Ihnen die genaue Liste, weil sich die Anforderungen je nach Haus unterscheiden. Reichen Sie die Abrechnungen vollständig und lesbar ein, damit keine Rückfrage die Prüfung verzögert.
Zählt Kindergeld als Einkommen?
Banken berücksichtigen es meist, solange der Anspruch besteht, und rechnen die Kinder gleichzeitig als Ausgabe im Haushalt. Der Bescheid der Familienkasse dient als Beleg.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.