Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nach § 21 EStG der steuerliche Überschuss aus Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten, erklärt in der Anlage V. Die Bank verlangt Anlage V und Steuerbescheid, rechnet aber mit den tatsächlichen Mieten und Kosten, nicht mit dem steuerlichen Ergebnis.
Das Wichtigste
- § 21 EStG erfasst Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und grundstücksgleichen Rechten wie dem Erbbaurecht.
- Das Ergebnis ist Mieteinnahmen minus Werbungskosten, auch wenn dabei ein Verlust entsteht.
- Die Bank will bei Bestandsobjekten die letzten Steuerbescheide und die Anlage V sehen.
- Verluste aus Vermietung rechnet die Bank nicht gegen das Gehalt auf, sie prüft den Geldfluss je Objekt.
Was gehört zu den Einkünften aus Vermietung?
Zu den Einkünften nach § 21 Abs. 1 EStG zählen vor allem Mieten für Grundstücke, Gebäude und Gebäudeteile sowie grundstücksgleiche Rechte. Maßgeblich ist die Anlage V der Steuererklärung, in der Einnahmen, Werbungskosten und Überschuss je Objekt stehen. Auch eine vergünstigte Überlassung kann nach Absatz 2 aufgeteilt werden.
Der steuerliche Überschuss ist oft niedriger als der Geldfluss, weil die AfA abgezogen wird, aber nichts kostet. Ein Verlust auf dem Papier kann deshalb ein positiver Geldfluss sein.
| Posten in Anlage V | Prüfung der Bank | Nachweis |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | Abgleich mit Mietvertrag | Mietvertrag, Kontoauszug |
| Schuldzinsen | Abgleich mit Darlehen | Jahresabschluss des Kredits |
| AfA | wird herausgerechnet | Steuerbescheid |
| Erhaltungsaufwand | Plausibilität zum Baujahr | Rechnungen bei Bedarf |
| Überschuss | nur Orientierung | Steuerbescheid |
Was liest die Bank in der Anlage V?
Die Bank liest in der Anlage V die Mieteinnahmen, die Zinsen und die Instandhaltungsausgaben und gleicht sie mit Mietverträgen und Kontoauszügen ab. Sie bewertet jedes Objekt für sich. Aus einem steuerlichen Verlust leitet sie keine Zahlungsschwäche ab, aus einem Überschuss keine freie Liquidität.
Rechenbeispiel: Steuerlicher Verlust, positiver Geldfluss
- Annahme: Mieteinnahmen 18.000 €, Zinsen 7.000 €, AfA 6.000 €, sonstige Kosten 3.500 €, Tilgung 4.000 €.
- Steuerliches Ergebnis: 18.000 € minus 7.000 € minus 6.000 € minus 3.500 € = 1.500 € Überschuss.
- Geldfluss: 18.000 € minus 7.000 € minus 4.000 € minus 3.500 € = 3.500 €.
Die Anlage V zeigt 1.500 € Überschuss, der Geldfluss beträgt 3.500 €. Die Differenz von 2.000 € ergibt sich aus der AfA von 6.000 € minus der Tilgung von 4.000 €.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen verlangt die Bank bei Vermietern?
Meist die letzten Steuerbescheide, die Anlage V, aktuelle Mietverträge und Kontoauszüge zu den Mieteingängen.
Sind Verluste aus Vermietung ein Problem?
Nicht automatisch. Die Bank prüft den Geldfluss und die Ursache, etwa hohe AfA oder echte Kosten.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.