Ein endfälliges Darlehen wird während der Laufzeit nicht getilgt: Sie zahlen nur Zinsen und geben die gesamte Darlehenssumme am Ende in einem Betrag zurück. Das Gesetz sieht diesen Grundfall in § 488 BGB vor, Zinsen laufend und Rückgabe bei Fälligkeit. Banken verlangen dafür einen belegten Tilgungsersatz.
Das Wichtigste
- Bei der Tilgungsaussetzung besteht die Rate nur aus Zinsen, die Restschuld bleibt in voller Höhe bestehen.
- Als Tilgungsersatz kommen Bausparvertrag, Lebensversicherung, Wertpapierdepot oder ein sicher erwarteter Verkaufserlös in Betracht. Die Bank verlangt den Nachweis und oft die Abtretung.
- Die Bank prüft doppelt: ob die Zinsrate getragen wird und ob der Tilgungsersatz zum Fälligkeitstermin die Summe erreicht.
- Der Beleihungsauslauf sinkt über die Laufzeit nicht, weil die Schuld unverändert bleibt.
- Eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung ist nur bei berechtigtem Interesse möglich (§ 500 Abs. 2 BGB).
Was akzeptiert die Bank als Tilgungsersatz?
Die Bank akzeptiert einen Tilgungsersatz, der die Rückzahlung zum Fälligkeitstermin tragfähig deckt. Üblich sind Bausparverträge mit Zuteilung zum Termin, Kapitallebensversicherungen und Depots. Sie lässt sich den Ersatz abtreten oder verpfänden, damit er nicht anderweitig verwendet wird. Bei schwankenden Anlagen setzt sie Sicherheitsabschläge an, weil der Wert zum Fälligkeitstermin unsicher ist.
| Merkmal | Annuitätendarlehen | Endfälliges Darlehen |
|---|---|---|
| Tilgung während der Laufzeit | Ja | Nein |
| Restschuld am Ende | Sinkt stetig | Volle Darlehenssumme |
| Zusätzliche Zahlung | Keine | Sparrate für den Tilgungsersatz |
| Beleihungsauslauf im Zeitverlauf | Sinkt | Bleibt gleich |
| Nachweis | Tilgungsplan | Tilgungsersatz mit Abtretung |
Wie rechnet die Bank die Belastung?
Die Bank rechnet die Zinsrate und die Sparrate für den Tilgungsersatz zusammen, denn beide werden aus dem laufenden Einkommen bezahlt. Eine niedrige reine Zinsrate täuscht über die tatsächliche Belastung hinweg. Bei Vermietern prüft sie, ob die Mieten beide Beträge decken. Außerdem achtet sie auf den Beleihungsauslauf, der über Jahre gleich hoch bleibt, und auf die Frage, was bei der Fälligkeit passiert, wenn der Tilgungsersatz nicht reicht.
Rechenbeispiel: Zinsrate, Sparrate und Fehlbetrag
- Annahme: Darlehen 400.000 €, Laufzeit 10 Jahre, angenommene Zinskosten 12.000 € im Jahr, also 1.000 € im Monat.
- Annahme: Sparrate für den Tilgungsersatz 2.800 € im Monat. Monatliche Belastung: 1.000 € + 2.800 € = 3.800 €.
- Einzahlungen über 120 Monate: 120 × 2.800 € = 336.000 €.
- Fehlbetrag ohne Erträge: 400.000 € − 336.000 € = 64.000 €.
Die Bank rechnet mit 3.800 € im Monat. Sie verlangt den Nachweis, dass Erträge oder Reserven die 64.000 € Differenz zur Fälligkeit schließen.
Häufige Fragen
Muss ich nach Ablauf neu finanzieren?
Nur wenn der Tilgungsersatz nicht reicht. Dann bleibt eine Restschuld, für die die Bank eine Anschlussfinanzierung neu prüft.
Warum prüft die Bank den Tilgungsersatz so genau?
Weil die Rückzahlung in einem Betrag fällig wird. Fehlt der Betrag zum Termin, kann die Bank die Sicherheit verwerten. Deshalb verlangt sie Nachweise und eine Abtretung.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.