Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer dafür meist einen laufenden Erbbauzins. Das Gebäude gehört ihm, das Grundstück nicht.
Das Wichtigste
- Beliehen wird das Erbbaurecht, nicht das Grundstück.
- Häufig braucht der Erbbauberechtigte die Zustimmung des Grundstückseigentümers für Belastung oder Verkauf.
- Der Erbbauzins ist eine Reallast und kann im Rang vor der Grundschuld stehen.
- Die Restlaufzeit muss deutlich über die Darlehenslaufzeit hinausgehen.
Was prüft die Bank beim Erbbaurecht?
Die Bank prüft beim Erbbaurecht vor allem Restlaufzeit, Zustimmungserfordernisse und den Rang des Erbbauzinses. Läuft das Recht in absehbarer Zeit aus, sinkt der Wert, weil das Gebäude dann gegen Entschädigung an den Eigentümer fällt. Viele Banken verlangen, dass nach Ende der Darlehenslaufzeit noch eine längere Restlaufzeit bleibt.
Ist im Erbbaurechtsvertrag vereinbart, dass der Eigentümer der Belastung zustimmen muss, braucht die Bank diese Zustimmung vor der Eintragung der Grundschuld. Steht der Erbbauzins vor der Grundschuld, verlangt die Bank häufig eine Vereinbarung, dass er bei einer Versteigerung bestehen bleibt, damit ihr Recht nicht ausfällt.
| Merkmal | Volleigentum | Erbbaurecht |
|---|---|---|
| Grundstück | gehört dem Käufer | bleibt beim Eigentümer |
| Laufende Kosten | keine Pacht | Erbbauzins |
| Belastung mit Grundschuld | frei | oft zustimmungspflichtig |
| Zeitliche Grenze | keine | Ende der Laufzeit |
Lohnt sich ein Kauf im Erbbaurecht?
Ein Kauf im Erbbaurecht kann sich lohnen, weil der Kaufpreis ohne Grundstück niedriger ist. Dafür kommt der Erbbauzins als laufende Belastung hinzu, den die Bank in der Haushaltsrechnung abzieht. Käufer sollten Anpassungsklauseln, Heimfallregeln und die Entschädigung am Ende kennen, bevor sie unterschreiben.
Rechenbeispiel: Restlaufzeit und Erbbauzins
- Annahme: Das Erbbaurecht endet im Jahr 2081, Darlehen mit 30 Jahren Laufzeit ab 2026.
- Das Darlehen endet 2056, danach bleiben 2081 minus 2056 = 25 Jahre Restlaufzeit.
- Erbbauzins 1.200 € im Jahr, in der Haushaltsrechnung 1.200 € / 12 = 100 € im Monat.
Die Restlaufzeit nach Darlehensende ist ausreichend, die Bank zieht aber 100 € monatlich vom freien Betrag ab.
Häufige Fragen
Finanzieren alle Banken Erbbaurechte?
Nicht alle. Viele Banken finanzieren sie, prüfen aber Vertrag und Restlaufzeit genau.
Was passiert am Ende des Erbbaurechts?
Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer, meist gegen eine im Vertrag geregelte Entschädigung.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.