Der Erbbauzins ist das laufende Entgelt, das der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer für das Erbbaurecht zahlt. Er wird meist als Reallast im Grundbuch gesichert (§ 9 ErbbauRG). Die Bank rechnet ihn als feste Belastung in die Tragfähigkeit ein, vergleichbar einer zusätzlichen Rate.
Das Wichtigste
- Der Erbbauzins fließt wie eine Miete in die Haushaltsrechnung ein und verringert den Spielraum für die Darlehensrate.
- Eine Klausel zur Anpassung führt bei Wohnnutzung nur zu einem Erhöhungsanspruch, wenn die Erhöhung nicht unbillig ist (§ 9a ErbbauRG).
- Eine Erhöhung kann frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss und danach im Abstand von drei Jahren verlangt werden.
- Zahlungsverzug begründet den Heimfall erst, wenn der Rückstand mindestens zwei Jahresbeträge erreicht (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG).
Wie rechnet die Bank den Erbbauzins ein?
Die Bank rechnet den Erbbauzins als dauerhafte monatliche Ausgabe in die Haushaltsrechnung ein, weil er dem Grundstückseigentümer vorrangig zusteht. Sie liest dafür den Erbbaurechtsvertrag, den aktuellen Zins und die Anpassungsklausel. Zusätzlich prüft sie die Restlaufzeit, denn ein kurz laufendes Erbbaurecht verliert an Beleihungswert.
Für die Beleihung zählt nur das Erbbaurecht, nicht das Grundstück. Eine Belastung mit einer Grundschuld bedarf häufig der Zustimmung des Grundstückseigentümers, wenn der Vertrag sie vorsieht (§ 5 ErbbauRG).
| Punkt | Was die Bank prüft | Unterlage |
|---|---|---|
| Höhe des Zinses | Monatliche Belastung | Erbbaurechtsvertrag |
| Anpassungsklausel | Möglichkeit einer Erhöhung | Vertragsauszug |
| Restlaufzeit | Wert des Erbbaurechts | Grundbuchauszug Erbbaugrundbuch |
| Zustimmungspflicht | Belastung mit Grundschuld | Zustimmung des Eigentümers |
| Rückstand | Heimfallrisiko | Zahlungsnachweise |
Wann darf der Erbbauzins steigen?
Der Erbbauzins darf nur steigen, wenn der Vertrag eine Anpassung vorsieht und die Erhöhung nicht unbillig ist. Bei Wohnnutzung gilt eine Erhöhung regelmäßig als unbillig, wenn sie über die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung seit Vertragsschluss hinausgeht. Die Bank kalkuliert deshalb in der Stresssicht eine Erhöhung ein.
Rechenbeispiel: Erbbauzins in der Haushaltsrechnung
- Annahme: Erbbauzins 3.600 € im Jahr, monatlich 3.600 € geteilt durch 12 = 300 €.
- Annahme: verfügbares Einkommen nach Abzügen und Lebenshaltung 1.700 €.
- Die Bank zieht den Erbbauzins ab: 1.700 € minus 300 € = 1.400 €.
Für die Darlehensrate bleiben in dieser Annahme 1.400 € statt 1.700 € im Monat.
Häufige Fragen
Zählt der Erbbauzins wie eine Miete?
In der Haushaltsrechnung der Bank wirkt er wie eine feste Wohnausgabe und mindert die mögliche Rate.
Kann der Grundstückseigentümer den Zins beliebig erhöhen?
Nein. Bei Wohnnutzung begrenzt § 9a ErbbauRG den Anspruch auf eine nicht unbillige Erhöhung, frühestens nach drei Jahren.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.