Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Erben gemeinsam den Nachlass erhalten. Er ist nach § 2032 BGB gemeinschaftliches Vermögen aller Erben bis zur Auseinandersetzung. Die Bank beteiligt sich vor allem in zwei Situationen: bei Belastung des Hauses durch alle Erben und bei der Auszahlung einzelner Miterben.
Das Wichtigste
- Die Verwaltung des Nachlasses steht allen Erben gemeinschaftlich zu, notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder allein ergreifen.
- Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen.
- Ein Miterbe darf über seinen Erbteil verfügen, aber nicht über einzelne Nachlassgegenstände, und der Vertrag braucht die Beurkundung.
- Eine Grundschuld auf das Nachlasshaus braucht in der Regel die Mitwirkung aller Erben.
Was verlangt die Bank von der Erbengemeinschaft?
Die Bank verlangt zuerst den Nachweis, wer Erbe ist: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Danach braucht sie Unterschriften aller Miterben, wenn das Haus beliehen werden soll, denn ein Einzelner darf nicht über einzelne Gegenstände des Nachlasses verfügen. Deshalb sind Kredite einzelner Miterben auf das ganze Haus kaum möglich.
Häufig soll ein Miterbe das Haus behalten und die anderen auszahlen. Die Bank rechnet dann den Wert des Hauses, die Auszahlungsbeträge und das Einkommen des Übernehmers. Sie finanziert die Abfindung nur, wenn Beleihungsauslauf und Haushaltsrechnung passen. Außerdem muss die Erbauseinandersetzung beurkundet werden, bevor das Grundbuch auf den Übernehmer umgeschrieben wird.
| Schritt | Beteiligte | Blick der Bank |
|---|---|---|
| Erbnachweis | alle Erben | Legitimation der Beteiligten |
| Bewertung des Hauses | Gutachter oder Bank | Beleihungswert als Rahmen |
| Auseinandersetzungsvertrag | Notar, alle Erben | Grundlage der Auszahlung |
| Grundschuld und Auszahlung | Übernehmer, Bank | Sicherheit im Rang |
| Umschreibung im Grundbuch | Grundbuchamt | Eigentum beim Schuldner |
Rechenbeispiel: Drei Geschwister, ein Haus
- Annahme: Wert des Hauses 450.000 €, keine Nachlassschulden, drei Erben zu gleichen Teilen.
- Jeder Erbteil: 450.000 € geteilt durch 3 = 150.000 €.
- Eine Schwester übernimmt das Haus und zahlt die beiden anderen aus: 2 mal 150.000 € = 300.000 €.
- Annahme: Beleihungswert 400.000 €. Beleihungsauslauf: 300.000 € geteilt durch 400.000 € = 75 %.
Das Darlehen von 300.000 € liegt bei 75 % des Beleihungswerts. Ob die Bank zusagt, hängt zusätzlich von Einkommen und Haushaltsrechnung der Schwester ab.
Häufige Fragen
Kann ein Miterbe allein einen Kredit auf das Nachlasshaus aufnehmen?
In der Regel nicht. Über einzelne Nachlassgegenstände verfügen die Erben gemeinsam, daher verlangt die Bank die Zustimmung aller.
Kann man die Auseinandersetzung verweigern?
Grundsätzlich nicht. § 2042 BGB gibt jedem Miterben das Recht, sie jederzeit zu verlangen, vorbehaltlich der §§ 2043 bis 2045 BGB.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.