Erbschaftsteuer ist die Steuer auf den Vermögenszuwachs durch Erbfall. Bei einer Immobilie wird der Grundbesitz mit dem nach dem Bewertungsgesetz festgestellten Wert angesetzt, nicht mit dem Kaufpreis oder Marktwert. Für die Bank ist sie ein Kostenfaktor, wenn Erben Steuer, Auszahlungen an Miterben oder Sanierungen finanzieren.
Das Wichtigste
- Die Freibeträge liegen bei 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder und 200.000 € für Enkel.
- Das Familienheim bleibt nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b für Ehegatten und nach Nr. 4c für Kinder steuerfrei, wenn der Erbe selbst einzieht.
- Bei Kindern gilt die Befreiung nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Für Ehegatten nennt das Gesetz keine Flächengrenze.
- Zieht der Erbe innerhalb von zehn Jahren aus, entfällt die Befreiung rückwirkend, außer zwingende Gründe stehen entgegen.
- Die Steuersätze der Klasse I reichen von 7 bis 30 Prozent, je nach Wert des Erwerbs.
Wann bleibt das Familienheim steuerfrei?
Das Familienheim bleibt steuerfrei, wenn der Erblasser darin bis zum Tod selbst gewohnt hat und der Erbe es unverzüglich selbst nutzen will. Bei Ehegatten gilt das nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b, bei Kindern nach Nr. 4c. Verkauft oder vermietet der Erbe vor Ablauf von zehn Jahren, fällt die Steuer nachträglich an.
Die Bank fragt deshalb bei Kreditwunsch nach der geplanten Nutzung. Wer das Haus behalten und bewohnen will, kann den Nachlass günstig übernehmen. Plant er eine Vermietung, kalkuliert sie die mögliche Steuerlast mit. Sie verlangt Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll und prüft, ob der Erbe Steuer und Auszahlungen tragen kann.
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Klasse I | Klasse II |
|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % |
Rechenbeispiel: Tochter erbt das Elternhaus
- Annahme: festgestellter Wert des Hauses 520.000 €, Wohnfläche 150 Quadratmeter, keine Nachlassschulden, keine weiteren Abzüge.
- Fall A: Die Tochter zieht selbst ein und bleibt zehn Jahre. Das Familienheim ist steuerfrei, es fällt keine Steuer an.
- Fall B: Sie vermietet das Haus. Steuerpflichtiger Erwerb: 520.000 € minus Freibetrag 400.000 € = 120.000 €.
- Steuer in Klasse I bei 120.000 €: 120.000 € mal 11 % = 13.200 €.
Im Fall B muss die Tochter 13.200 € Steuer aufbringen. Finanziert sie diese über einen Kredit, geht die Summe in die Prüfung der Bank ein.
Häufige Fragen
Welcher Wert gilt für das geerbte Haus?
Nach § 12 ErbStG der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Grundbesitzwert zum Stichtag, nicht ein Wert, den Erben selbst schätzen.
Verlangt die Bank vor der Auszahlung den Steuerbescheid?
Bei Nachlassfinanzierungen häufig, zumindest den Nachweis, dass die Steuer geklärt oder bezahlbar ist. Welche Unterlagen genau, legt jede Bank selbst fest.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.