Erhaltungsaufwand sind Kosten, die ein Gebäude in seinem bisherigen Zustand erhalten, etwa Reparaturen oder Instandsetzung. Bei vermieteten Gebäuden sind sie Werbungskosten und mindern die Einkünfte. Die Bank unterscheidet ihn von Herstellungskosten, weil beides die Rücklagen und die Rate unterschiedlich belastet.
Das Wichtigste
- Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich im Jahr der Zahlung abziehbar, bei vermieteten Gebäuden als Werbungskosten.
- Größere Beträge für Wohngebäude lassen sich nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.
- Herstellungskosten dagegen wirken nur über die AfA. Die Abgrenzung entscheidet über die Steuer.
- Die Bank rechnet Instandhaltung in der Haushaltsrechnung als laufende Kosten und achtet auf Rücklagen.
Wann ist eine Maßnahme Erhaltungsaufwand?
Eine Maßnahme ist Erhaltungsaufwand, wenn sie den vorhandenen Zustand bewahrt oder wiederherstellt, ohne das Gebäude zu erweitern oder wesentlich zu verbessern. Typisch sind Reparaturen, Anstriche und der Austausch defekter Teile. Wird das Gebäude dagegen erweitert oder in seinem Wesen verändert, liegen Herstellungskosten vor. Innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf greift außerdem die 15-Prozent-Grenze.
Für Wohngebäude erlaubt § 82b EStDV, größere Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen. Wird das Gebäude in dieser Zeit verkauft, ist der Rest im Verkaufsjahr abziehbar.
| Maßnahme | Einordnung | Steuerliche Wirkung |
|---|---|---|
| Reparatur Dach | Erhaltung | sofort oder verteilt abziehbar |
| Malerarbeiten bei Neuvermietung | Erhaltung | sofort abziehbar |
| Anbau Balkon | Erweiterung, Herstellung | nur über AfA |
| Kosten über 15 % in drei Jahren | anschaffungsnah | nur über AfA |
Was liest die Bank im Erhaltungsaufwand?
Die Bank liest in der Anlage V, wie viel ein Vermieter laufend in das Gebäude steckt. Hohe Posten ohne Rücklage deuten auf Nachholbedarf, sehr niedrige bei altem Gebäude auf einen späteren Investitionsstau. Sie setzt daher in der Haushaltsrechnung einen pauschalen Betrag je Quadratmeter an.
Rechenbeispiel: Verteilung nach § 82b EStDV
- Annahme: Dachreparatur 15.000 € im Jahr 2026 an einem vermieteten Wohngebäude, Verteilung auf fünf Jahre gewählt.
- Jährlicher Abzug: 15.000 € : 5 = 3.000 €.
- Annahme: Grenzsteuersatz 40 %. Steuerminderung pro Jahr: 3.000 € x 40 % = 1.200 €.
- Bei sofortigem Abzug wären es 15.000 € x 40 % = 6.000 € in einem Jahr.
Beide Wege führen zu 15.000 € Gesamtabzug. Die Verteilung glättet die Einkünfte über fünf Jahre, der Sofortabzug bringt den Vorteil früher.
Häufige Fragen
Wann verteile ich besser auf mehrere Jahre?
Wenn die Einkünfte im Zahlungsjahr zu niedrig wären, um den Abzug zu nutzen. Die Wahl bleibt beim Vermieter.
Fordert die Bank Belege für Erhaltungsaufwand?
Meist reichen Anlage V und Steuerbescheid. Bei laufenden Sanierungen verlangt sie Kostenvoranschläge.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.