Das Ertragswertverfahren leitet den Wert einer Immobilie aus den Erträgen ab, die sie am Markt nachhaltig erzielt. Die Bank nutzt es für Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte. Entscheidend sind der Reinertrag, der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Das Wichtigste
- Vom jährlichen Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, es bleibt der Reinertrag.
- Vom Reinertrag zieht die Bank die Verzinsung des Bodenwerts ab, der Rest gilt für das Gebäude.
- Dieser Gebäudeertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, mit dem Liegenschaftszins als Rechenzins.
- Zum Ergebnis kommt der Bodenwert hinzu.
- Ansetzen darf die Bank nur marktübliche Erträge, auch wenn der Vermieter mehr verlangt.
Wie entsteht der Ertragswert Schritt für Schritt?
Der Ertragswert entsteht, indem die Bank den jährlichen Reinertrag um die Bodenwertverzinsung kürzt und den Rest über die Restnutzungsdauer auf einen heutigen Wert umrechnet. Dazu kommt der Bodenwert. Das Gesetz kennt ein allgemeines, ein vereinfachtes und ein periodisches Verfahren.
Der Liegenschaftszins kommt vom Gutachterausschuss. Er zeigt, wie der Markt Objekte dieser Art verzinst. Ein niedrigerer Zins ergibt einen höheren Wert, ein höherer Zins einen niedrigeren. Deshalb prüft die Bank, ob er zum Objekt passt.
| Größe | Bedeutung | Quelle der Bank |
|---|---|---|
| Rohertrag | marktübliche Jahresmiete | Mietaufstellung, Mietverträge |
| Bewirtschaftungskosten | Verwaltung, Instandhaltung, Ausfall | Ansatz nach Modell, Objektangaben |
| Bodenwert | Bodenrichtwert mal Fläche | Gutachterausschuss |
| Liegenschaftszins | Marktverzinsung ähnlicher Objekte | Gutachterausschuss |
| Restnutzungsdauer | verbleibende Jahre des Gebäudes | Baujahr, Modernisierungen |
Was prüft die Bank bei Mieten und Kosten?
Die Bank prüft, ob die Mieten marktüblich sind und ob die Bewirtschaftungskosten vollständig angesetzt sind. Sie verlangt Mietaufstellung, Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen. Liegt die Ist-Miete deutlich über der Marktmiete, rechnet sie mit der Marktmiete.
Rechenbeispiel: Ertragswert eines Mehrfamilienhauses
- Annahme: Rohertrag 48.000 € im Jahr, Bewirtschaftungskosten 20 %, also 9.600 €. Reinertrag: 38.400 €.
- Annahme: Bodenwert 200.000 €, Liegenschaftszins 3 %. Bodenwertverzinsung: 6.000 €.
- Reinertrag des Gebäudes: 38.400 € − 6.000 € = 32.400 €.
- Annahme: Restnutzungsdauer 40 Jahre, Barwertfaktor gerundet 23,1. Gebäudeertragswert: 32.400 € × 23,1 = 748.440 €.
- Ertragswert: 748.440 € + 200.000 € = 948.440 €.
Die Bank geht von rund 948.000 € aus und setzt davon den Beleihungswert an.
Häufige Fragen
Warum zählt die Restnutzungsdauer so stark?
Sie bestimmt, über wie viele Jahre der Gebäudeertrag kapitalisiert wird. Modernisierungen können sie verlängern, was den Wert erhöht.
Kann ich höhere Mieten als Ist-Miete ansetzen lassen?
Die Bank rechnet mit marktüblichen Erträgen. Ungewisse Mietsteigerungen berücksichtigt sie nicht.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.