Ertragswert und Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins entscheidet, wie viel ein Euro Miete als Hauswert wert ist. Der Ertragswert eines Renditeobjekts entsteht, indem der jährliche Reinertrag mit einem Zinssatz in einen Barwert umgerechnet wird. Im Verkehrswertgutachten ist dieser Zinssatz der Liegenschaftszins, im Beleihungswert der Bank der Kapitalisierungszins. Ein Unterschied von einem Prozentpunkt verändert den Wert eines Hauses oft stärker als jede Diskussion über Ausstattung oder Grundriss.

Bei einem Mehrfamilienhaus bewertet die Bank deshalb nicht in erster Linie, was das Gebäude gekostet hat, sondern was es einbringt. Nach § 4 Abs. 1 BelWertV ist der Ertragswert regelmäßig maßgeblich für den Beleihungswert und darf nicht überschritten werden. Der Sachwert dient nur zur Kontrolle.

Der Liegenschaftszins ist nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV der Kapitalisierungszinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn rückwärts: Sie nehmen tatsächliche Kaufpreise, stellen ihnen die Reinerträge der verkauften Häuser gegenüber und rechnen aus, mit welchem Zinssatz der Markt diese Erträge bewertet hat.

Der Liegenschaftszins ist damit ein Spiegel des Marktes. Wo Käufer viel für einen Euro Miete zahlen, ist er niedrig, wo sie zurückhaltend sind, ist er hoch. Der Gutachter übernimmt den Durchschnittswert nicht blind, sondern passt ihn nach § 33 ImmoWertV an Lage, Zustand und Besonderheiten des einzelnen Objekts an. Veröffentlicht werden die Sätze in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse.

Die Bank rechnet für den Beleihungswert nicht mit dem Liegenschaftszins, sondern mit dem Kapitalisierungszins nach § 12 BelWertV. Auch er soll aus der regional maßgeblichen, langfristigen Marktentwicklung abgeleitet werden. Der Unterschied liegt in einer Untergrenze: Bei Wohnnutzung muss er nach § 12 Abs. 4 mindestens 3 Prozentpunkte über der von der Bundesbank veröffentlichten Rendite 30-jähriger Bundesanleihen liegen und beträgt dabei mindestens 3,5 und höchstens 5,5 Prozent. Bei gewerblicher Nutzung liegt der Rahmen bei 4,5 bis 6,5 Prozent.

Der Mindestsatz wird nicht laufend angepasst, sondern einmal im Jahr: Weicht die Rendite der Bundesanleihen am 30. November um mindestens einen halben Prozentpunkt vom Ausgangswert ab, verändert er sich zum 1. Januar des Folgejahres. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht gibt den geänderten Satz bekannt. Für erstklassige Objekte in sehr guter Lage darf der Mindestsatz nach § 12 Abs. 5 um höchstens einen halben Prozentpunkt unterschritten werden, wenn acht Kriterien erfüllt sind.

Der Zinssatz wirkt über den Vervielfältiger. Nach § 12 Abs. 1 BelWertV errechnet er sich als V = (qⁿ − 1) / (qⁿ · z), wobei z der Zinssatz, q = 1 + z und n die Restnutzungsdauer ist. Der Reinertrag, vermindert um die Verzinsung des Bodenwerts, wird mit diesem Faktor multipliziert. Die Tabelle zeigt, wie stark der Faktor auf den Zinssatz reagiert. Die Werte sind mit der Formel gerechnet.

Verkehrswert und Beleihungswert rechnen mit derselben Logik, aber mit verschiedenen Annahmen. Der Gutachter setzt den Liegenschaftszins des Marktes an, die Bank mindestens ihren gesetzlichen Mindestsatz. In Zeiten, in denen Käufer für Mieten viel zahlen, liegt der Liegenschaftszins unter diesem Mindestsatz, und der Beleihungswert fällt deutlich niedriger aus als der Verkehrswert.

Dazu kommen die Bewirtschaftungskosten. Die Bank muss nach § 11 BelWertV mindestens 15 Prozent des Rohertrags abziehen, ein Verkehrswertgutachten kann im Einzelfall darunter bleiben. Beide Effekte zusammen erklären, warum ein Gutachten zum Kaufpreis passt und die Bank trotzdem Eigenkapital verlangt. Was diese Lücke für den Kaufpreisfaktor bedeutet, zeigt der Beitrag Kaufpreisfaktor und Mietrendite.

Der Zinssatz wirkt nicht allein, sondern zusammen mit der Restnutzungsdauer. Bei einem älteren Haus mit kurzer Restnutzungsdauer ist der Vervielfältiger klein, und der Zinssatz verändert den Wert weniger als bei einem jungen Haus. Die Bank bemisst die Restnutzungsdauer nach § 12 Abs. 2 BelWertV wirtschaftlich, also danach, wie lange das Haus zu den angenommenen Erträgen noch vermietbar ist, nicht danach, wie lange es technisch steht.

Eine Modernisierung kann die Restnutzungsdauer verlängern und damit den Vervielfältiger erhöhen. Wie die Bank den Rechenweg vom Rohertrag bis zum Beleihungswert im Ganzen geht, beschreibt der Beitrag wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet, eine Schritt-für-Schritt-Schätzung bietet der Beitrag Beleihungswert berechnen.

Bevor der Reinertrag kapitalisiert wird, zieht die Bank nach § 9 Abs. 2 BelWertV die angemessene Verzinsung des Bodenwerts ab, und zwar mit demselben Kapitalisierungszins. Der Gedanke dahinter: Der Boden verliert seinen Wert nicht, er wird am Ende wieder hinzugerechnet. Nur der Teil des Ertrags, der auf das Gebäude entfällt, wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.

Für Häuser in teuren Lagen mit hohem Bodenwert hat das eine spürbare Folge: Ein großer Teil des Ertrags wird der Bodenverzinsung zugerechnet, und der kapitalisierte Gebäudeanteil fällt kleiner aus. Bei hohem Zinssatz und hohem Bodenwert kann der Gebäudeertrag rechnerisch sehr gering werden.

Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern darf die Bank nach § 4 Abs. 2 BelWertV auf den Ertragswert verzichten, wenn das Objekt zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und dauerhaft nachgefragt wird. Sie orientiert sich dann am Sach- oder Vergleichswert. Für den Vergleichswert schreibt § 19 Abs. 1 BelWertV vor, dass von den herangezogenen Vergleichspreisen ein Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent abzuziehen ist. Einzelheiten stehen im Beitrag wie die Bank eine Eigentumswohnung bewertet.

Mit diesen Schritten schätzen Sie den Abstand zwischen Kaufpreis und Beleihungswert, bevor die Bank es tut:

Beim Renditeobjekt ist der Zinssatz der größte Hebel der Bewertung. Wer weiß, mit welchem Satz der Gutachter und mit welchem die Bank rechnet, versteht die Lücke zwischen Verkehrswert und Beleihungswert und plant das Eigenkapital entsprechend. Wie wir die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses aufbauen, lesen Sie auf der Seite Mehrfamilienhaus finanzieren.