Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kürzt den Gewerbeertrag um den Teil, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Sie gilt auf Antrag und nur, wenn das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Die Bank prüft, ob die Voraussetzungen im laufenden Betrieb erhalten bleiben.
Das Wichtigste
- Zulässig sind ausschließlich Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes, daneben eigenes Kapitalvermögen und die Betreuung von Wohnungsbauten.
- Sonstige Leistungen gegenüber Mietern dürfen höchstens 5 % der Mieteinnahmen ausmachen.
- Auf Veräußerungs- und Aufgabegewinne im Sinne von § 7 Satz 2 Nr. 2 und 3 GewStG wird nicht gekürzt.
- Die Kürzung entfällt, wenn der Grundbesitz einem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient oder Vergütungen an Gesellschafter enthalten sind.
Was prüft die Bank bei einer Immobiliengesellschaft?
Die Bank prüft, ob die Gesellschaft ihre Erträge aus eigener Vermietung erzielt und ob die Kürzung in den Abschlüssen der Vorjahre angesetzt wurde. Sie rechnet ihre Planung mit dem Ergebnis nach Gewerbesteuer. Fehlt die Kürzung künftig, steigt die Steuerlast, und der Kapitaldienst muss das tragen können.
| Tätigkeit | Bewertung | Grundlage |
|---|---|---|
| Vermietung eigener Wohnungen | Unschädlich | Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes |
| Eigenes Kapitalvermögen | Unschädlich | § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG |
| Sonstige Leistungen an Mieter bis 5 % | Unschädlich | Grenze bei den Mieteinnahmen |
| Leistungen über 5 % der Mieteinnahmen | Schädlich | Voraussetzung nicht mehr erfüllt |
| Grundbesitz im Betrieb eines Gesellschafters | Schädlich | Ausschluss in Satz 5 |
Welche Tätigkeiten gefährden die Kürzung?
Gefährdet wird sie durch gewerbliche Nebentätigkeiten, etwa Dienstleistungen über die zulässige Grenze hinaus oder Grundbesitz, den ein Gesellschafter in seinem Betrieb nutzt. Bei Aufteilern wirken Verkäufe zusätzlich, weil auf Veräußerungsgewinne nicht gekürzt wird. Wer neben der Vermietung andere Tätigkeiten ausübt, muss den Gewinn aus der Grundstücksverwaltung getrennt ermitteln.
Rechenbeispiel: Grenze für sonstige Leistungen
- Annahme: Mieteinnahmen der Gesellschaft 120.000 € im Jahr.
- Zulässige sonstige Leistungen gegenüber Mietern: 120.000 € × 0,05 = 6.000 €.
- Annahme: Tatsächliche Leistungen, etwa ein Hausmeisterservice für Dritte, 7.200 €.
- Überschreitung: 7.200 € − 6.000 € = 1.200 €.
Die Leistungen liegen 1.200 € über der Grenze. Die Voraussetzung ist nicht erfüllt, und die Bank müsste den Gewinn mit Gewerbesteuer rechnen.
Häufige Fragen
Gilt die Kürzung automatisch?
Nein, sie wird auf Antrag gewährt und setzt voraus, dass die Gesellschaft die Tätigkeitsgrenzen einhält.
Ist Teileigentum schädlich?
Nur, wenn es nicht zu mehr als zwei Dritteln Wohnzwecken dient. Dient es überwiegend Wohnzwecken, ist es unschädlich.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.