Aufteiler mit neuer GmbH: was die Bank sehen will

Ja, eine Bank kann ein Aufteilerprojekt auch dann finanzieren, wenn die kaufende GmbH erst vor wenigen Wochen gegründet wurde. Sie prüft dann allerdings nicht die Gesellschaft, sondern die Menschen, die hinter ihr stehen. Eine neue GmbH hat keinen Jahresabschluss, keine Umsatzhistorie und kein abgeschlossenes Projekt. Was der Bank fehlt, muss aus den Unterlagen der Gesellschafter kommen.

Viele Aufteiler gründen für jedes Projekt eine eigene Gesellschaft. Das trennt die Risiken sauber, schafft klare Verhältnisse beim Verkauf und hat oft steuerliche Gründe. Für die Bank ist es aber zunächst ein leeres Blatt. Wer das weiß und die Vorlage entsprechend aufbaut, spart Wochen. Wie die Finanzierung eines Aufteilers grundsätzlich funktioniert, beschreibt die Seite Aufteiler-Finanzierung. Hier geht es um die Frage, was eine Bank bei einer neuen Gesellschaft konkret sehen will.

Die Bank schaut auf die Gesellschafter, weil die GmbH allein weder Erfahrung noch Haftungsmasse mitbringt. Nach § 13 Abs. 2 GmbHG haftet den Gläubigern einer GmbH nur das Gesellschaftsvermögen. Bei einer frisch gegründeten Projektgesellschaft ist das im Wesentlichen das eingezahlte Stammkapital, gemessen am Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses also ein kleiner Betrag.

Dazu kommt eine Pflicht der Bank selbst. Ab einer bestimmten Kredithöhe muss sie sich nach § 18 Abs. 1 KWG die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers offenlegen lassen, vor allem durch Jahresabschlüsse. Die Schwelle liegt bei 1,5 Millionen Euro oder 10 Prozent des Kernkapitals der Bank. Eine neue GmbH kann diese Abschlüsse nicht liefern. Die Bank greift deshalb auf die Unterlagen derjenigen zurück, die mit Vermögen und Erfahrung dahinterstehen.

Hinzu kommt die Sicht der Bank auf ihr eigenes Gesamtrisiko. Hält ein Gesellschafter 50 Prozent oder mehr der Anteile, gelten er und die GmbH nach § 19 Abs. 2 KWG als ein Kreditnehmer. Die Bank rechnet dann Ihre bestehenden Darlehen und das neue Projekt zusammen. Wer privat schon mehrere Objekte finanziert hat, sollte diese Gesamtschau vor der Anfrage selbst einmal aufstellen.

Die Bank will sehen, dass die Gesellschafter Projekte dieser Art schon erfolgreich abgeschlossen haben. Es zählt, wer das Projekt umgesetzt hat, nicht unter welcher Firma. Ein Haus, das Sie vor drei Jahren als Einzelunternehmer gekauft, aufgeteilt und verkauft haben, ist für die Bank genauso ein Beleg wie ein Projekt aus einer früheren Gesellschaft.

Wichtig ist, dass die Zahlen nachvollziehbar sind. Eine Liste mit Adressen genügt nicht. Die Bank will je Projekt sehen, was es gekostet hat, was es eingebracht hat und wie lange es gedauert hat. Am überzeugendsten ist eine Aufstellung, in der jede Zeile mit einem Beleg hinterlegt ist.

Die Bank verlangt in aller Regel, dass die Gesellschafter persönlich für das Darlehen der GmbH einstehen. Das übliche Mittel ist die Bürgschaft nach § 765 BGB: Der Gesellschafter verpflichtet sich, für die Schulden der GmbH aufzukommen, wenn sie nicht zahlt. Häufig ist sie selbstschuldnerisch, die Bank muss sich dann nicht zuerst an die Gesellschaft halten.

Damit eine Bürgschaft für die Bank einen Wert hat, will sie wissen, was hinter ihr steht. Deshalb gehört zu jedem bürgenden Gesellschafter eine Vermögensaufstellung: Immobilien mit Wert und Restschuld, Bankguthaben, Wertpapiere, Beteiligungen, dazu Einkommensnachweise. Je größer das freie Vermögen im Verhältnis zum Projekt, desto mehr Spielraum gibt es bei der Höhe der Bürgschaft.

Über Umfang und Dauer der Mithaftung lässt sich verhandeln. Eine Bürgschaft kann auf einen Höchstbetrag begrenzt werden oder mit dem Fortschritt des Abverkaufs sinken. Wie der Abverkauf die Haltung der Bank beeinflusst, beschreibt der Beitrag Abverkaufsquote beim Aufteiler.

Bei mehreren Gesellschaftern prüft die Bank in der Regel alle, die maßgeblich beteiligt sind. Ein Teil davon ist Pflicht: Nach dem Geldwäschegesetz muss die Bank den wirtschaftlich Berechtigten kennen, und das ist nach § 3 Abs. 2 GwG bei Gesellschaften jede natürliche Person, die mehr als 25 Prozent der Anteile oder Stimmrechte hält oder die Gesellschaft auf andere Weise kontrolliert.

Für die Kreditentscheidung reicht der Blick oft weiter. Die Bank will wissen, wer das Projekt fachlich trägt, wer die Sanierung steuert und wer mit Vermögen einsteht. Teilen sich zwei Partner die Rollen, etwa einer mit Projekterfahrung und einer mit Kapital, prüft die Bank beide, jeweils auf ihren Beitrag hin.

Legen Sie die Rollen offen. Eine kurze Beschreibung, wer was macht, dazu der Gesellschaftsvertrag und gegebenenfalls eine Gesellschaftervereinbarung, beantwortet Fragen, bevor sie gestellt werden. Unklar verteilte Verantwortung ist für eine Bank ein Risiko, das sie mit Zurückhaltung beantwortet.

Die GmbH sollte im Handelsregister eingetragen sein, bevor der Kaufpreis fällig wird. Erst mit der Eintragung entsteht sie als GmbH. Wer vorher in ihrem Namen handelt, haftet nach § 11 Abs. 2 GmbHG persönlich. Viele Banken wollen deshalb vor der Auszahlung den Registerauszug sehen.

Planen Sie die Gründung mit Puffer. Notartermin für die Gründung, Einzahlung des Stammkapitals, Anmeldung und Eintragung brauchen Zeit, und die Bank braucht danach noch Kontoeröffnung und Legitimation der Gesellschaft. Wer den Kaufvertrag unterschreibt, bevor die GmbH steht, sollte die Fälligkeit des Kaufpreises im Vertrag an diese Schritte knüpfen.

Eine vollständige Vorlage hat drei Teile: die Gesellschaft, die Gesellschafter und das Objekt. Die Tabelle zeigt, was in jeden Teil gehört. Einzelne Banken fordern mehr oder weniger, als Grundgerüst trägt diese Liste.

Die Kalkulation muss zeigen, dass das Projekt auch dann aufgeht, wenn der Verkauf langsamer läuft oder die Preise nachgeben. Bei einer neuen GmbH ist sie das einzige Dokument, das sich auf das konkrete Vorhaben bezieht, und wird entsprechend genau gelesen.

Drei Punkte gehören hinein: die Verkaufspreise je Einheit mit einer nachvollziehbaren Herleitung aus vergleichbaren Verkäufen, ein Zeitplan vom Ankauf über die Teilung bis zum letzten Verkauf und eine Rechnung, ab welchem Verkauf das Darlehen getilgt ist. Wie diese Rechnung aufgebaut ist, zeigt der Beitrag Exit-Rechnung für Aufteiler. Wie die Bank einzelne Wohnungen aus ihrer Sicherheit entlässt, erklärt Globaldarlehen und Pfandfreigabe.

Rechnen Sie mit eigenen Mitteln. Bei Projektgesellschaften ohne Historie erwarten Banken regelmäßig, dass ein Teil der Gesamtkosten aus Eigenkapital kommt, eingebracht über die Gesellschafter. Wie hoch dieser Teil sein muss, hängt von Bank, Objekt und Erfahrung ab und ist eine der Stellen, an denen sich die Angebote verschiedener Banken am stärksten unterscheiden.

Ob Sie über eine GmbH, privat oder über eine andere Gesellschaftsform aufteilen, ist zuerst eine steuerliche Entscheidung und sollte vor der Gründung feststehen. Die Bank fragt danach, weil die Steuerlast den Erlös und damit die Rückführung des Darlehens beeinflusst. Einen Überblick, wann Verkäufe als gewerblich gelten, gibt der Beitrag Gewerblicher Grundstückshandel beim Aufteilen.

Nicht jede Bank finanziert Projektgesellschaften ohne Historie, und die, die es tun, setzen die Schwerpunkte unterschiedlich: Die eine legt mehr Gewicht auf Erfahrung, die andere auf Vermögen und Eigenkapital. Welche Bank zu Ihrer Konstellation passt, prüfen wir mit Ihren Unterlagen im Gespräch. Mehr zum Vorgehen finden Sie auf der Seite Aufteiler-Finanzierung.