Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das heute abgeschlossen wird, aber erst zu einem späteren Termin ausgezahlt wird, meist zum Ende der laufenden Zinsbindung. Die Konditionen stehen ab Vertragsschluss fest. Für die Vorlaufzeit berechnet die Bank einen Aufschlag.
Das Wichtigste
- Vorlaufzeiten von bis zu fünf Jahren sind üblich.
- Der Aufschlag steigt mit der Länge der Vorlaufzeit.
- Der Vertrag ist verbindlich, auch wenn die Marktzinsen bis zur Auszahlung fallen.
- Die Bank prüft Bonität und Objekt bei Abschluss, nicht erst bei Auszahlung.
Warum berechnet die Bank einen Aufschlag?
Die Bank berechnet einen Aufschlag, weil sie sich heute für einen späteren Zeitraum refinanziert und das Geld bis zur Auszahlung nicht arbeitet. Sie sichert sich am Kapitalmarkt ab und gibt die Kosten dafür weiter. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher dieser Aufschlag.
In der Prüfung behandelt die Bank das Forward-Darlehen wie eine Anschlussfinanzierung, nur zeitlich vorgezogen. Sie bewertet das Objekt, schaut auf die erwartete Restschuld am Auszahlungstag und prüft die Bonität. Verschlechtert sich die Lage des Kunden bis zur Auszahlung erheblich, kann sie unter Umständen nach den gesetzlichen Regeln kündigen.
| Merkmal | Forward-Darlehen | Abwarten |
|---|---|---|
| Planungssicherheit | hoch | gering |
| Kosten der Sicherheit | Aufschlag für Vorlaufzeit | keine |
| Bei steigenden Zinsen | geschützt | höhere Rate |
| Bei fallenden Zinsen | an Vertrag gebunden | profitiert |
Für wen lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen lohnt sich für Eigentümer, die mit steigenden Zinsen rechnen und eine knappe Haushaltsrechnung haben. Es nimmt das Risiko einer deutlich höheren Rate. Wer dagegen mit fallenden Zinsen rechnet oder Spielraum im Budget hat, wartet eher ab. Es ist eine Absicherung, keine Wette auf einen Gewinn.
Rechenbeispiel: Zwei Szenarien
- Annahme: Restschuld in 30 Monaten 210.000 €, Forward-Rate fest 1.300 € im Monat.
- Szenario steigende Zinsen: Marktrate bei Auszahlung angenommen 1.500 €, Vorteil 200 € x 12 x 10 Jahre = 24.000 €.
- Szenario fallende Zinsen: Marktrate angenommen 1.200 €, Nachteil 100 € x 12 x 10 Jahre = 12.000 €.
Das Forward-Darlehen begrenzt das Risiko nach oben und kostet im günstigen Fall einen Teil der möglichen Ersparnis.
Häufige Fragen
Kann ich vom Forward-Darlehen zurücktreten?
Nach Ablauf der Widerrufsfrist nur gegen Entschädigung. Der Vertrag ist bindend.
Wie früh kann ich abschließen?
Viele Banken bieten Vorlaufzeiten bis zu fünf Jahren an. Je früher, desto höher der Aufschlag.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.