Gemeinschaftseigentum ist alles am Grundstück und Gebäude, was nicht einzelnen Eigentümern als Sondereigentum zugeordnet ist. Dazu zählen vor allem Teile, die für Bestand und Sicherheit des Hauses nötig sind. Die Bank prüft, in welchem Zustand es ist, denn dafür zahlen alle Eigentümer gemeinsam.
Das Wichtigste
- Nach § 1 WEG gehören Grundstück und Gebäude zum Gemeinschaftseigentum, soweit sie nicht Sondereigentum sind.
- § 5 Abs. 2 WEG nimmt Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, ausdrücklich aus dem Sondereigentum aus.
- Die Kosten tragen die Eigentümer nach § 16 WEG im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, wenn nichts anderes beschlossen oder vereinbart ist.
- Für die Bank zählen Alter, Zustand und anstehende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum mehr als der Zustand der einzelnen Wohnung.
Wie bewertet die Bank das Gemeinschaftseigentum?
Die Bank bewertet das Gemeinschaftseigentum über den Zustand des Gebäudes, weil Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen und Heizung die Wohnung mit tragen. Sie fragt nach Baujahr, durchgeführten Sanierungen, Rücklage und beschlossenen Maßnahmen.
Steht eine größere Maßnahme an, rechnet die Bank damit, dass der Käufer anteilig zahlen muss. Unterlagen dazu liefern Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.
Besonders aufmerksam wird die Bank bei älteren Gebäuden. Eine niedrige Rücklage bei hohem Sanierungsbedarf ist für sie ein Risiko, weil Umlagen zusätzlich zum Kapitaldienst aufgebracht werden müssen. Sie kann dann eine höhere Reserve in der Haushaltsrechnung ansetzen oder Nachweise zu bereits beschlossenen Maßnahmen verlangen.
| Bauteil | Regelzuordnung | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Dach | Gemeinschaftseigentum | Alle nach Anteilen |
| Fassade | Gemeinschaftseigentum | Alle nach Anteilen |
| Zentrale Heizungsanlage | Gemeinschaftseigentum | Alle nach Anteilen |
| Treppenhaus | Gemeinschaftseigentum | Alle nach Anteilen |
| Wohnungstür innen | Sondereigentum | Eigentümer |
Rechenbeispiel: Dachsanierung und Anteil
- Annahme: Dachsanierung 90.000 €, vorhandene Rücklage 36.000 €.
- Fehlbetrag: 90.000 € minus 36.000 € = 54.000 €.
- Die Wohnung hält 80 Tausendstel: 54.000 € × 80 : 1.000 = 4.320 €.
Der Käufer müsste 4.320 € zusätzlich aufbringen, wenn die Gemeinschaft den Fehlbetrag per Umlage deckt. Die Bank rechnet das in ihre Prüfung ein.
Häufige Fragen
Ist das Dach immer Gemeinschaftseigentum?
Praktisch ja, weil das Dach für Bestand und Sicherheit des Hauses nötig ist. Die genaue Zuordnung steht in der Teilungserklärung.
Wie erfahre ich vom Zustand?
Aus Protokollen der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Aussagen des Verwalters.
Haftet die Bank für Mängel am Haus?
Nein. Die Bank finanziert nur, sie haftet nicht für Mängel. Sie prüft den Zustand, um ihre Sicherheit einzuschätzen, nicht um den Käufer zu beraten.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.