Die Gesamtgrundschuld belastet mehrere Grundstücke oder Wohnungen gleichzeitig für denselben Betrag. Jedes Objekt haftet dann für die ganze Summe, und die Bank darf wählen, auf welches sie zugreift. Sie kommt vor allem vor, wenn ein Eigenheim und eine Kapitalanlage gemeinsam beliehen werden.
Das Wichtigste
- Für die Grundschuld gelten die Hypothekenvorschriften entsprechend (§ 1192 BGB). Bei der Gesamtbelastung haftet nach § 1132 BGB jedes Grundstück für den ganzen Betrag.
- Die Bank entscheidet frei, aus welchem Objekt sie sich ganz oder teilweise befriedigt.
- Sie kann den Betrag auch auf einzelne Grundstücke verteilen, dann haftet jedes nur für seinen Teil.
- Verkaufen Sie eines der Objekte, braucht der Käufer eine Freigabe (Pfandfreigabe) der Bank für dieses Objekt.
Wann beleiht die Bank mehrere Objekte zusammen?
Die Bank beleiht mehrere Objekte zusammen, wenn das Eigenkapital für den Kauf einer weiteren Immobilie nicht ausreicht und bereits ein unbelasteter oder teilweise getilgter Wert vorhanden ist. Ein Eigenheim mit niedrigem Restdarlehen kann so zur Sicherheit für den Kauf einer vermieteten Wohnung werden. Die Bank rechnet den Beleihungswert beider Objekte zusammen und bildet daraus den Beleihungsauslauf für die Gesamtsumme.
Für die Bank vereinfacht die Gesamtgrundschuld die Verwertung, weil sie das stärkere Objekt zuerst heranziehen kann. Für Sie hat sie eine Folge: Das Eigenheim haftet auch für die Kapitalanlage. Fällt die Miete aus, kann die Bank auf das Zuhause zugreifen. Prüfen Sie deshalb, ob die Kapitalanlage die Rate auch bei Leerstand tragen würde.
| Merkmal | Gesamtgrundschuld | Einzelgrundschulden |
|---|---|---|
| Haftung | Jedes Objekt für den ganzen Betrag | Jedes Objekt für seinen Betrag |
| Zugriff der Bank | Freie Wahl des Objekts | Nur auf das jeweilige Objekt |
| Verkauf eines Objekts | Pfandfreigabe nötig | Löschung der einen Grundschuld |
| Typische Nutzung | Eigenheim plus Kapitalanlage | Getrennte Finanzierungen |
Rechenbeispiel: Eigenheim und Kapitalanlage zusammen beleihen
- Annahme: Eigenheim, Beleihungswert 400.000 €, Restdarlehen dort 150.000 €.
- Annahme: Neue Wohnung, Beleihungswert 200.000 €, Darlehen 180.000 €.
- Gesamter Beleihungswert: 400.000 € + 200.000 € = 600.000 €.
- Gesamtdarlehen: 150.000 € + 180.000 € = 330.000 €. Beleihungsauslauf: 330.000 € : 600.000 € = 55 %.
Die Wohnung allein läge bei 180.000 € : 200.000 € = 90 %, mit dem Eigenheim zusammen nur bei 55 %.
Häufige Fragen
Kann ich ein Objekt aus der Gesamthaftung lösen?
Ja, wenn die Bank eine Pfandfreigabe erteilt. Dafür muss die verbleibende Sicherheit das Darlehen weiter tragen. Die Bank prüft das neu.
Zahle ich doppelt Notar und Grundbuch?
Die Gebühren richten sich nach dem Wert der belasteten Objekte. Fragen Sie den Notar vorab nach den Kosten der Bestellung auf mehreren Grundstücken.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.