Haus als Sicherheit für eine zweite Immobilie: so rechnet die Bank

Ja, ein eigenes Haus kann als Sicherheit für eine zweite Immobilie dienen, wenn es schon weit getilgt oder ganz abbezahlt ist. Die Bank nutzt dann nicht nur das neue Objekt, sondern auch den freien Wert Ihres Hauses, um die neue Finanzierung abzusichern. Fachlich heißt das zusätzliche Sicherheit oder Zusatzsicherheit. Grundlage ist fast immer eine Grundschuld im Grundbuch des Hauses.

Für viele Eigentümer ist das der schnellste Weg zur zweiten Immobilie. Über die Jahre sind Restschuld und Rate gesunken, der Wert des Hauses ist oft gestiegen, auf dem Konto liegt aber nicht genug für Kaufnebenkosten und Eigenanteil. Das Haus schließt diese Lücke, ohne dass Sie es verkaufen oder neu beleihen müssen, um Bargeld herauszuholen.

Wie die Bank eine zweite Finanzierung grundsätzlich prüft, also beide Raten gegen Ihr Einkommen rechnet und auf die Zinsbindung des ersten Darlehens schaut, beschreibt der Beitrag Zweite Immobilienfinanzierung. Hier geht es um die Sicherheit selbst: wie sie eingetragen wird, was sie wert ist und was sie Sie kostet.

Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, sich aus dem Grundstück zu befriedigen, wenn das Darlehen nicht mehr bedient wird. So regelt es § 1191 BGB. Welche Darlehen eine Grundschuld absichert, steht nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Vertrag mit der Bank, der Sicherungszweckerklärung. Das Gesetz nennt diese Form in § 1192 Abs. 1a BGB Sicherungsgrundschuld.

Genau diese Trennung macht das Haus als Sicherheit so beweglich. Die Grundschuld bleibt in voller Höhe im Grundbuch stehen, auch wenn Sie das erste Darlehen längst zum großen Teil getilgt haben. Der Unterschied zwischen eingetragener Grundschuld und heutiger Restschuld ist ein freier Teil, den die Bank für einen neuen Kredit verwenden kann.

Sichert eine Grundschuld mehrere Grundstücke gemeinsam, spricht man von einer Gesamtgrundschuld. Die Bank kann sich dann nach § 1132 BGB aus jedem der Grundstücke ganz oder teilweise befriedigen. Die Vorschrift ist für die Hypothek geschrieben und gilt über § 1192 Abs. 1 BGB auch für die Grundschuld.

Welcher Weg in Frage kommt, hängt vor allem davon ab, welche Bank heute im Grundbuch Ihres Hauses steht und wie hoch die dortige Grundschuld ist. Die Tabelle zeigt die drei üblichen Varianten.

Die Bank stellt die gesamten Darlehen der Summe der Beleihungswerte beider Immobilien gegenüber. Statt den neuen Kredit nur am neuen Objekt zu messen, zählt sie den freien Wert des Hauses mit. Ein Beleihungsauslauf, der beim neuen Objekt allein über 100 Prozent läge, sinkt dadurch auf einen Wert, den viele Banken mittragen.

Grundlage ist nicht der Verkehrswert, sondern der Beleihungswert, also der Wert, den die Immobilie nach Einschätzung der Bank über die gesamte Laufzeit sicher erzielen würde. Nach § 3 BelWertV bleiben dabei vorübergehende, etwa konjunkturell bedingte Wertsteigerungen außer Betracht. Wie die Bank ihn ermittelt, zeigt der Beitrag Beleihungswert berechnen. Was der Beleihungsauslauf für Ihr Angebot bedeutet, steht unter Beleihungsauslauf.

Die folgende Modellrechnung zeigt das Prinzip. Alle Werte sind Annahmen für das Beispiel, keine Zusage und kein Angebot. Wie hoch eine Bank den Beleihungswert Ihres Hauses tatsächlich ansetzt, entscheidet sie nach eigener Prüfung.

Eine gute Sicherheit ersetzt nie die Prüfung, ob Sie die Raten tragen können. Nach § 505b BGB muss die Bank bei einer Immobilienfinanzierung prüfen, ob es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen. Diese Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie den Kredit deckt.

Für Sie heißt das: Die Bank rechnet die Rate des bestehenden Darlehens, die Rate des neuen Darlehens und Ihre übrigen Ausgaben gegen Ihr Einkommen. Ist die zweite Immobilie vermietet, zählt die Miete mit, aber nur mit einem Abschlag. Welchen Anteil der Miete Banken ansetzen, erklärt der Beitrag Welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet. Reicht das Einkommen nicht, hilft auch ein schuldenfreies Haus nicht weiter.

Sie binden beide Immobilien an dieselbe Bank, solange die gemeinsame Sicherheit besteht. Das ist der eigentliche Preis dieses Weges, und er zeigt sich meist erst Jahre später. Drei Situationen kommen in der Praxis häufig vor.

Der Weg lohnt sich vor allem, wenn im Haus viel freier Wert steckt, die Bank im Grundbuch ein wettbewerbsfähiges Angebot für den zweiten Kauf macht und Sie beide Objekte ohnehin langfristig halten wollen. Dann sparen Sie Eigenkapital und oft auch die Kosten für eine neue Grundschuld.

Weniger gut passt er, wenn Sie eines der Objekte in absehbarer Zeit verkaufen möchten, wenn die Zinsbindungen weit auseinanderliegen oder wenn die Bank im Grundbuch für das neue Vorhaben nicht in Frage kommt. In diesen Fällen ist eine eigene Grundschuld nur auf dem neuen Objekt, gegebenenfalls mit mehr Eigenkapital, oft die freiere Lösung. Wer Eigenkapital ganz ersetzen will, findet die Anforderungen der Banken im Beitrag Vollfinanzierung: was die Bank verlangt.

Steuerlich gilt: Ob Zinsen für das zweite Darlehen bei einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten zählen, hängt davon ab, wofür das Geld verwendet wird, nicht davon, welches Haus als Sicherheit dient. Wie das in Ihrem Fall aussieht, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Zusätzlich zu den üblichen Unterlagen für Person und neues Objekt will die Bank das Haus als Sicherheit bewerten und den Stand im Grundbuch sehen.