Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht, in dem für jedes Grundstück Eigentum, Lasten und Grundpfandrechte verzeichnet sind. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Rechte an Grundstücken entstehen und ändern sich in der Regel erst mit der Eintragung.
Das Wichtigste
- Für die Übertragung von Eigentum und die Bestellung einer Grundschuld braucht es Einigung und Eintragung.
- Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, die Bank kann sich auf die Einträge verlassen.
- Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt.
- Bei Eigentumswohnungen gibt es Wohnungsgrundbücher mit Verweis auf die Teilungserklärung.
Warum verlässt sich die Bank auf das Grundbuch?
Die Bank verlässt sich auf das Grundbuch, weil es Rechtssicherheit schafft. Was eingetragen ist, gilt als richtig, solange kein Widerspruch eingetragen ist. Die Bank kann deshalb prüfen, wer Eigentümer ist, ob der Eigentümer über das Grundstück verfügen darf und welche Rechte vorgehen.
Für die Sicherheit entscheidend ist der Rang. Grundpfandrechte werden in der Reihenfolge ihrer Eintragung bedient. Eine Grundschuld an erster Stelle hat den höchsten Wert für die Bank. Deshalb prüft sie, welche Rechte vor ihrer Grundschuld stehen und ob diese gelöscht oder zurückgestuft werden können.
| Art | Gegenstand | Besonderheit |
|---|---|---|
| Grundbuch | Grundstück mit Gebäude | Normalfall |
| Wohnungsgrundbuch | Wohnungseigentum | Miteigentumsanteil und Sondereigentum |
| Teileigentumsgrundbuch | Gewerbe, Stellplatz | nicht zu Wohnzwecken |
| Erbbaugrundbuch | Erbbaurecht | eigenes Blatt neben dem Grundstück |
Was sollten Käufer im Grundbuch prüfen?
Käufer sollten im Grundbuch prüfen, ob der Verkäufer eingetragener Eigentümer ist, welche Rechte in Abteilung II stehen und welche Grundschulden in Abteilung III abzulösen sind. Bei Eigentumswohnungen gehören Teilungserklärung und Sondernutzungsrechte dazu. Auffälligkeiten sollten vor dem Notartermin geklärt werden, damit die Bank nicht in letzter Minute Auflagen stellt.
Rechenbeispiel: Bodenwert aus dem Bestandsverzeichnis
- Annahme: Laut Bestandsverzeichnis hat das Flurstück 520 m².
- Bodenrichtwert der Zone angenommen 180 € je m².
- Bodenwert: 520 m² x 180 € = 93.600 €.
Die Fläche aus dem Grundbuch fließt direkt in die Bewertung ein. Weicht sie vom Exposé ab, korrigiert die Bank den Wert.
Häufige Fragen
Wo beantrage ich einen Auszug?
Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Eigentümer erhalten ihn auf Antrag, Notare können ihn elektronisch abrufen.
Wie lange dauert eine Eintragung?
Das hängt vom Grundbuchamt ab und reicht von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.