Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift des Grundbuchblatts mit Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Er zeigt Eigentümer, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte. Die Bank braucht ihn, um zu prüfen, ob ihre Grundschuld an der vorgesehenen Rangstelle eingetragen werden kann.
Das Wichtigste
- Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, etwa der Eigentümer oder ein Käufer mit Vollmacht.
- Banken verlangen einen aktuellen Auszug, meist nicht älter als drei Monate.
- Abteilung II zeigt Rechte wie Wegerecht, Wohnrecht oder Nießbrauch, die den Wert mindern können.
- Abteilung III zeigt bestehende Grundschulden, die vor der Auszahlung abgelöst oder übernommen werden müssen.
Was liest die Bank im Grundbuchauszug?
Die Bank liest im Grundbuchauszug zuerst, ob Grundstück und Fläche zum Exposé passen, und danach jede Belastung. Im Bestandsverzeichnis stehen Gemarkung, Flur, Flurstück und Größe. Abweichungen zur Objektbeschreibung klärt die Bank, bevor sie den Wert festsetzt.
In Abteilung II sucht sie nach Rechten, die bei einer Zwangsversteigerung bestehen bleiben könnten. Ein vorrangiges Wohnrecht oder ein Nießbrauch kann den Beleihungswert erheblich drücken. In Abteilung III prüft sie, welche Grundschulden eingetragen sind und ob die Gläubiger Löschungsbewilligungen erteilen werden.
| Teil | Inhalt | Prüffrage der Bank |
|---|---|---|
| Bestandsverzeichnis | Lage, Flurstück, Größe | Stimmt das Objekt? |
| Abteilung I | Eigentümer | Wer muss die Grundschuld bestellen? |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen | Mindert ein Recht den Wert? |
| Abteilung III | Grundschulden und Hypotheken | Welcher Rang ist frei? |
Wer besorgt den Auszug?
Den Auszug besorgt in der Regel der Eigentümer oder der Notar. Käufer erhalten ihn über den Verkäufer oder mit dessen Vollmacht direkt beim Grundbuchamt. Eigentümer, die eine Anschlussfinanzierung oder Modernisierung planen, sollten den Auszug früh anfordern, damit alte, längst getilgte Grundschulden rechtzeitig auffallen.
Rechenbeispiel: Ablösung einer alten Grundschuld
- Annahme: Kaufpreis 310.000 €, Abteilung III zeigt eine Grundschuld der Verkäuferbank über 150.000 €.
- Restschuld des Verkäufers laut Ablöseschreiben: 90.000 €.
- Aus dem Kaufpreis gehen 90.000 € an die Verkäuferbank, der Verkäufer erhält 310.000 € minus 90.000 € = 220.000 €.
- Die neue Grundschuld des Käufers rückt nach Löschung an die erste Rangstelle.
Erst die Prüfung des Auszugs zeigt, dass ein Teil des Kaufpreises zur Ablösung fließen muss.
Häufige Fragen
Reicht ein unbeglaubigter Auszug?
Für die Kreditprüfung genügt meist ein einfacher, aktueller Auszug. Beglaubigte Abschriften verlangen Banken nur in Sonderfällen.
Was passiert bei einem Eintrag in Abteilung II?
Die Bank bewertet das Recht. Mindert es den Wert, verlangt sie einen Rangrücktritt oder setzt einen niedrigeren Beleihungswert an.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.