Unterlagen für die Baufinanzierung früh sammeln

Sie sollten früh sammeln, weil die Zeit zwischen gefundenem Objekt und nötiger Zusage oft kurz ist und fehlende Unterlagen den Ablauf am stärksten bremsen. Verkäufer und Makler entscheiden sich häufig für den Käufer, der zuerst eine belastbare Finanzierung zeigt. Wer dann erst nach der Dezemberabrechnung oder dem letzten Steuerbescheid sucht, verliert Tage, die ein anderer Käufer nutzt.

Der größte Teil der Unterlagen hängt nicht vom Objekt ab. Ausweis, Einkommen, Konten, Eigenkapital und bestehende Kredite können Sie zusammenstellen, bevor Sie die erste Immobilie besichtigen. Warum sich auch die Finanzierungsfrage selbst vorher klären lässt, beschreibt der Beitrag Finanzierung klären, bevor Sie besichtigen.

Die Bank verlangt Belege, weil sie Ihre Angaben gesetzlich überprüfen muss. Nach § 505b Abs. 3 BGB hat sie die Informationen zu Einkommen und Ausgaben in angemessener Weise zu überprüfen, soweit erforderlich durch Einsicht in unabhängig nachprüfbare Unterlagen. Nach Absatz 4 muss sie zudem dokumentieren, worauf ihre Prüfung beruht.

Eine Selbstauskunft ist deshalb der Anfang, nicht das Ende. Jede Zahl darin braucht einen Beleg, und jeder Beleg muss zur Zahl passen. Weichen Selbstauskunft und Unterlagen voneinander ab, fragt die Bank nach, und jede Rückfrage kostet Zeit.

In die Mappe zur Person gehören Nachweise über Identität, Einkommen, Vermögen und bestehende Verpflichtungen. Die folgende Liste zeigt den üblichen Umfang. Die genaue Anforderung legt jede Bank selbst fest.

Selbstständige und Gesellschafter weisen ihr Einkommen über mehrere Jahre nach, nicht über einzelne Monate. Die Bank will sehen, wie stabil der Gewinn ist und was davon privat verfügbar bleibt. Üblich sind:

Schnell veralten alle Unterlagen, die einen laufenden Zustand zeigen: Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, die betriebswirtschaftliche Auswertung und Nachweise über Guthaben. Banken wollen die jüngsten Monate vor der Anfrage sehen. Eine Mappe, die im Frühjahr komplett war, ist im Herbst an diesen Stellen lückenhaft.

Ordnen Sie Ihre Mappe deshalb in zwei Teile: einen festen Teil, den Sie einmal anlegen, und einen laufenden Teil, den Sie jeden Monat ergänzen. Zum festen Teil gehören Ausweis, Arbeitsvertrag, Kreditverträge und Steuerbescheide. Zum laufenden Teil gehören die neue Gehaltsabrechnung und die Kontoauszüge des Vormonats. So bleibt die Mappe mit wenigen Minuten im Monat aktuell.

Mit dem Objekt kommen die Unterlagen dazu, mit denen die Bank den Wert der Immobilie und ihre Eignung als Sicherheit beurteilt. Sie stammen meist vom Verkäufer oder vom Makler. Wie die Bank daraus den Beleihungswert ableitet, erklärt der Beitrag Beleihungswert berechnen.

Den Grundbuchauszug bekommen Sie vor dem Kauf meist über den Verkäufer, denn als Kaufinteressent haben Sie nicht ohne Weiteres eigenes Einsichtsrecht. Nach § 12 GBO darf das Grundbuch einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Der Eigentümer hat dieses Interesse immer. Bitten Sie den Verkäufer oder Makler deshalb früh um einen aktuellen Auszug oder um eine Vollmacht, mit der Sie oder Ihre Bank ihn beim Grundbuchamt anfordern.

Achten Sie im Auszug auf Abteilung II und III. In Abteilung II stehen Rechte Dritter wie Wegerechte oder Wohnrechte, in Abteilung III bestehende Grundschulden. Beides fließt in die Bewertung der Bank ein und sollte vor der Anfrage bekannt sein.

Gehen Sie in drei Schritten vor: zuerst die Person, dann die Finanzierbarkeit, zuletzt das Objekt. So ist alles, was Sie selbst in der Hand haben, erledigt, bevor der Zeitdruck beginnt.

Nach der Anfrage prüft die Bank die Unterlagen und meldet sich mit Rückfragen oder einer Entscheidung. Je vollständiger die Mappe, desto kürzer dieser Schritt. Wie lange die Zusage im Einzelnen dauert und woran sie hängt, steht im Beitrag Wie lange dauert eine Finanzierungszusage.

Wir legen mit Ihnen die Liste an, die zu Ihrer Situation und zu den Banken passt, die für Ihr Vorhaben in Frage kommen, und sagen Ihnen, was noch fehlt. Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung.