Ein Grundpfandrecht belastet ein Grundstück so, dass der Berechtigte eine Geldsumme aus dem Grundstück erhält, wenn der Schuldner nicht zahlt. Oberbegriff sind Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld. Die Bank lässt sich ein Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuchs eintragen, bevor sie auszahlt.
Das Wichtigste
- Zu den Grundpfandrechten zählen Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld.
- Eingetragen werden sie in Abteilung III des Grundbuchs, mit Betrag und Rang.
- Bei Baufinanzierungen wählt die Bank fast immer die Grundschuld.
- Der Rang entscheidet, wer im Verwertungsfall zuerst bedient wird.
- Die Bank zahlt erst aus, wenn das Recht an der vereinbarten Rangstelle steht.
Worin unterscheiden sich die drei Formen?
Die drei Formen unterscheiden sich in der Bindung an die Forderung. Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung geknüpft, die Grundschuld besteht unabhängig davon, und die Rentenschuld sieht wiederkehrende Zahlungen vor, die mit einer Ablösesumme enden. Letztere kommt bei Finanzierungen praktisch nicht vor.
Die Bank verbindet die Grundschuld über die Sicherungsabrede mit dem Darlehen. Dadurch kann sie das Recht nach einer Tilgung stehen lassen und für Aufstockungen weiter nutzen.
| Form | Bindung an die Forderung | Praxis bei Banken |
|---|---|---|
| Hypothek | akzessorisch, folgt der Forderung | selten, da unflexibel |
| Grundschuld | unabhängig, über Sicherungsabrede verbunden | Standard bei Baufinanzierung |
| Rentenschuld | wiederkehrende Zahlung, Ablösesumme | praktisch nicht üblich |
Was prüft die Bank im Grundbuch?
Die Bank prüft im Grundbuch, welche Rechte bereits in Abteilung III eingetragen sind und welcher Rang frei bleibt. Frühere Grundschulden müssen gelöscht oder abgelöst werden, sonst steht die neue Grundschuld nicht an erster Stelle. Auch Rechte in Abteilung II prüft sie, etwa Wohnrechte.
Rechenbeispiel: Rang im Grundbuch beim Kauf
- Annahme: In Abteilung III steht eine alte Grundschuld über 100.000 € des Verkäufers, die mit dem Kauf abgelöst wird.
- Die Bank lässt eine neue Grundschuld über 240.000 € eintragen und verlangt die Löschung der alten.
- Annahme: Der Beleihungswert beträgt 260.000 €. Beleihungsauslauf: 240.000 € ÷ 260.000 € ≈ 92 %.
Erst nach Löschung der alten Grundschuld steht die neue an erster Rangstelle. Die Bank zahlt dann aus.
Häufige Fragen
Was passiert nach der Tilgung mit der Grundschuld?
Sie bleibt im Grundbuch, bis Sie die Löschung bewilligen lassen. Die Bank gibt eine Löschungsbewilligung heraus, die Löschung kostet Gebühren.
Wer trägt die Kosten der Eintragung?
In der Regel der Käufer. Sie fallen bei Notar und Grundbuchamt an.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.