Grundschuld erhöhen: so läuft es ab

Eine Grundschuld wird erhöht, indem eine zweite Grundschuld über den zusätzlichen Betrag bestellt und ins Grundbuch eingetragen wird. Die vorhandene Grundschuld bleibt dabei unverändert stehen. Im Sprachgebrauch heißt das Grundschuld erhöhen, rechtlich ist es ein neues Recht neben dem alten.

Die Grundschuld selbst ist in § 1191 BGB geregelt: Sie gibt der Bank das Recht, sich bis zum eingetragenen Betrag aus Ihrer Immobilie zu befriedigen. Wofür sie diese Sicherheit nutzen darf, steht nicht im Grundbuch, sondern in der Sicherungszweckerklärung, die Sie mit der Bank vereinbaren. Das Gesetz nennt das in § 1192 BGB eine Sicherungsgrundschuld.

Der Anlass ist fast immer derselbe: Sie brauchen ein neues Darlehen auf eine Immobilie, die bereits belastet ist. Das kann eine Modernisierung sein, eine Anschlussfinanzierung mit höherem Bedarf oder Mehrkosten am Bau. Welche Wege es gibt, ein bestehendes Darlehen aufzustocken, beschreibt der Beitrag Baukredit erhöhen. Dieser Beitrag geht einen Schritt tiefer ins Grundbuch.

Ohne neue Grundschuld geht es, wenn die bestehende Grundschuld durch Tilgung frei geworden ist und dieselbe Bank das neue Darlehen gibt. Eine Grundschuld sinkt nicht mit der Restschuld, sie bleibt in voller Höhe eingetragen. Der getilgte Teil steht damit als Sicherheit wieder zur Verfügung.

Ob die Bank diesen Teil nutzen darf, entscheidet die Sicherungszweckerklärung. Erfasst sie auch künftige Forderungen aus der Geschäftsbeziehung, spricht man von einer weiten Zweckerklärung, und die Bank kann die Grundschuld für ein neues Darlehen wieder beleihen. Fachleute nennen das Revalutierung. Erfasst sie nur das ursprüngliche Darlehen, braucht es eine neue Vereinbarung, aber in der Regel keinen Notar.

Die Revalutierung ist der günstigste Weg, weil weder Notar noch Grundbuchamt beteiligt sind. Sie funktioniert aber nur bei der Bank, die die Grundschuld hält. Eine andere Bank kann den frei gewordenen Teil nicht einfach mitbenutzen.

Der neue Betrag steht im Rang hinter allem, was vorher eingetragen wurde. Nach § 879 BGB bestimmt sich der Rang mehrerer Rechte in derselben Abteilung nach der Reihenfolge der Eintragung. Wer zuerst eingetragen ist, wird in einer Zwangsversteigerung zuerst bedient.

Für die Bank, die schon die erste Grundschuld hält, ist der Rang kaum ein Thema. Sie steht dann an erster und an zweiter Stelle und rechnet beide Beträge zusammen gegen den Beleihungswert. Für eine fremde Bank sieht das anders aus: Sie stünde hinter einer anderen Bank und müsste im Ernstfall warten, bis diese befriedigt ist.

Deshalb finanzieren viele Banken im zweiten Rang nur ungern, mit Abschlag beim Beleihungswert oder gar nicht. Ein möglicher Ausweg ist ein Rangrücktritt der ersten Bank, den diese aber nicht erklären muss. Der verbreitetere Weg ist, die gesamte Finanzierung zu einer Bank zu ziehen, die alte Grundschuld per Abtretung zu übernehmen und nur den Mehrbetrag neu einzutragen. Wie die Abtretung beim Wechsel abläuft, steht im Beitrag zur Grundschuld beim Bankwechsel.

Welcher Weg passt, hängt davon ab, wer finanziert und wie viel Grundschuld schon frei ist. Die Übersicht stellt die drei üblichen Varianten gegenüber.

Eine Erhöhung kostet eine Gebühr beim Notar und eine beim Grundbuchamt, beide aus dem Nennbetrag der neuen Grundschuld berechnet. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Für den Notar kommen Auslagen und Umsatzsteuer hinzu, beim Grundbuchamt fällt keine Umsatzsteuer an.

Entscheidend ist, dass sich die Gebühren nur nach dem zusätzlichen Betrag richten, nicht nach der gesamten Belastung. Eine Erhöhung um einen kleinen Betrag ist deshalb deutlich günstiger als die Löschung der alten und die Eintragung einer neuen, großen Grundschuld. Den genauen Betrag nennt Ihnen der Notar vor dem Termin.

Zu den Kosten im Grundbuch kommt die Zeit. Zwischen Notartermin und Eintragung vergehen je nach Grundbuchamt einige Wochen, und viele Banken zahlen erst aus, wenn die Eintragung gesichert ist. Planen Sie das ein, wenn Handwerker auf eine Zahlung warten.

Die Bank prüft vor einer Erhöhung zwei Dinge: ob die Immobilie die höhere Belastung trägt und ob Ihr Einkommen das zusätzliche Darlehen trägt. Die neue Grundschuld allein ist noch keine Zusage.

Der Ablauf ist bei den meisten Banken gleich und dauert einige Wochen.

Ob Sie eine neue Grundschuld brauchen oder die bestehende genügt, lässt sich mit dem Grundbuchauszug und der Zweckerklärung meist in einem Gespräch klären. Danach steht fest, ob die eigene Bank nachfinanziert oder ob ein Wechsel mit Abtretung der bessere Weg ist.

Bringen Sie dazu den aktuellen Grundbuchauszug, den letzten Kontoauszug zum Darlehen und eine Aufstellung des neuen Bedarfs mit. Wie wir Modernisierungen finanzieren, mit und ohne Eintrag im Grundbuch, steht auf der Seite zum Modernisierungskredit.