Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf Grundbesitz, deren Aufkommen den Gemeinden zusteht. Sie wird aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz berechnet und seit der Reform ab 2025 nach neuen Werten erhoben. Die Bank setzt sie als laufende Belastung an, bei Vermietern teils mit Umlage auf die Mieter.
Das Wichtigste
- Die Berechnung folgt drei Schritten: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Den Hebesatz bestimmt die Gemeinde.
- Steuerschuldner ist der Eigentümer, dem das Grundstück zugerechnet ist. Bei mehreren Eigentümern haften sie gemeinsam.
- Fünf Länder haben eigene Modelle (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen). In Rheinland-Pfalz gilt das Bundesmodell mit umfassenderem Hebesatzrecht der Gemeinden.
- Bei Vermietung kann die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Bank rechnet den Anteil leerstehender Flächen als eigene Belastung.
Wie setzt die Bank die Grundsteuer an?
Die Bank setzt die Grundsteuer bei Selbstnutzern als Teil der Bewirtschaftungskosten in der Haushaltsrechnung an. Den Betrag entnimmt sie dem aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Bei Eigentumswohnungen steht die Grundsteuer neben dem Hausgeld als eigene Position. Beim Kauf ohne Bescheid verwendet die Bank einen Erfahrungswert und ersetzt ihn, sobald der Bescheid vorliegt.
| Schritt | Größe | Wer bestimmt sie |
|---|---|---|
| 1 | Grundsteuerwert | Finanzamt nach Bewertungsregeln |
| 2 | Steuermesszahl | Gesetz, in einigen Ländern abweichend |
| 3 | Steuermessbetrag | Ergebnis aus Wert mal Messzahl |
| 4 | Hebesatz | Gemeinde |
| 5 | Jahresbetrag | Messbetrag mal Hebesatz |
Was ändert sich bei vermieteten Objekten?
Bei vermieteten Objekten darf die Grundsteuer über die Betriebskosten umgelegt werden, sofern der Mietvertrag es vorsieht. Die Bank rechnet daher mit der Kaltmiete und zieht nicht umgelegte Anteile ab, etwa bei Leerstand. Nach der Reform kann sich der Bescheid geändert haben, deshalb verlangt sie den neuesten.
Rechenbeispiel: Jahresbetrag und Wirkung auf die Haushaltsrechnung
- Annahme: Grundsteuerwert 200.000 €, Steuermesszahl 0,3 Promille, Hebesatz 500 %.
- Steuermessbetrag: 200.000 € × 0,0003 = 60 €.
- Jahresbetrag: 60 € × 5 = 300 €, das sind 25 € im Monat.
- Annahme: Das Haus hat zwei gleich große Wohnungen, eine steht drei Monate leer. Auf sie entfallen 150 € im Jahr, davon 3/12 = 37,50 €, die nicht umgelegt werden können.
Die Bank setzt 300 € im Jahr an und lässt davon beim Vermieter im Beispiel 37,50 € als nicht umgelegte Belastung stehen.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Grundsteuer bei einer vermieteten Wohnung?
Schuldner gegenüber der Gemeinde ist der Eigentümer. Er kann sie nach den Regeln zu Betriebskosten auf den Mieter umlegen.
Welcher Bescheid gilt für die Bank?
Der aktuelle Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Er ist die Grundlage für den Ansatz in der Haushaltsrechnung.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.