Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt, damit diese Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage bezahlen kann. Es ist keine Zahlung an die Bank, belastet aber den Haushalt des Käufers wie eine laufende Rate. Die Bank rechnet es deshalb mit, und bei Vermietern prüft sie, welcher Teil auf den Mieter umlegbar ist.
Das Wichtigste
- Die Höhe des Hausgelds beschließen die Eigentümer im Wirtschaftsplan, sie wird nicht vom Verkäufer festgelegt.
- Ein Teil des Hausgelds ist umlegbar, etwa Heizung, Wasser oder Müll. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören laut Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten.
- Der Rücklagenanteil fließt in die Instandhaltungsrücklage und ist für den Eigentümer Aufwand ohne Gegenleistung im Alltag.
- Die Bank verlangt den aktuellen Wirtschaftsplan oder die letzte Hausgeldabrechnung, damit sie die tatsächliche Belastung ansetzen kann.
Wie rechnet die Bank das Hausgeld an?
Die Bank rechnet das Hausgeld als laufende Ausgabe, die vor der Darlehensrate vom Einkommen abgeht. Bei einer selbstgenutzten Wohnung fließt es in die Haushaltsrechnung ein, bei einer vermieteten Wohnung in die Aufstellung der Mieteinnahmen. Je höher das Hausgeld, desto kleiner ist der Betrag, der für den Kapitaldienst bleibt.
Wer vermietet, bekommt den umlegbaren Teil über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurück. Der nicht umlegbare Teil, also Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage, bleibt beim Eigentümer. Die Bank zieht ihn von der Miete ab, bevor sie die Tragfähigkeit beurteilt.
| Bestandteil | Umlegbar auf Mieter | Bank-Blick |
|---|---|---|
| Heizung und Warmwasser | Ja | Durchlaufposten bei Vermietung |
| Müll, Wasser, Hausreinigung | Ja | Durchlaufposten bei Vermietung |
| Verwaltervergütung | Nein | Belastung des Eigentümers |
| Instandhaltung laufend | Nein | Belastung des Eigentümers |
| Zuführung zur Rücklage | Nein | Belastung, aber Vorsorge für das Objekt |
Rechenbeispiel: Vermietete Wohnung mit 300 € Hausgeld
- Annahme: Hausgeld 300 € im Monat, davon umlegbar 170 €, Verwaltung 40 €, laufende Instandhaltung 30 €, Rücklage 60 €.
- Nicht umlegbarer Teil: 40 € + 30 € + 60 € = 130 € im Monat, also 1.560 € im Jahr.
- Annahme: Kaltmiete 700 € im Monat. Davon bleiben nach dem nicht umlegbaren Hausgeld 700 € minus 130 € = 570 €.
Die Bank rechnet mit 570 € Miete, die für den Kapitaldienst zur Verfügung stehen, nicht mit 700 €.
Häufige Fragen
Zählt das Hausgeld zu den Kaufnebenkosten?
Nein. Es ist eine laufende Belastung nach dem Kauf. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar fallen einmalig beim Kauf an.
Welche Unterlage zeigt die Bank das Hausgeld?
Üblich sind der aktuelle Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung. Beide bekommt der Verkäufer von der Verwaltung.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.