Der Heimfall verpflichtet den Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht unter bestimmten Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Er ist Teil des Erbbaurechtsvertrags. Für die Bank ist er ein Risiko für ihre Sicherheit, weil das Recht, auf dem ihre Grundschuld lastet, zurückfallen kann.
Das Wichtigste
- Beim Heimfall gehen Grundschulden auf dem Erbbaurecht nicht unter, sie bestehen weiter (§ 33 ErbbauRG).
- Andere Rechte am Erbbaurecht erlöschen, was Folgen für Nachrangige und für Rangverhältnisse hat.
- Der Grundstückseigentümer muss dem Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung zahlen, die der Vertrag regeln oder ausschließen kann (§ 32 ErbbauRG).
- Die Bank liest daher die Heimfallklauseln im Vertrag und prüft Auslöser wie Zahlungsrückstand oder Vertragsverstöße.
Was passiert mit der Grundschuld beim Heimfall?
Die Grundschuld besteht beim Heimfall fort, die Bank behält also ihre Sicherheit. Der Grundstückseigentümer wird neuer Inhaber des Erbbaurechts, und wenn der bisherige Erbbauberechtigte auch persönlich haftete, übernimmt der Grundstückseigentümer die Schuld bis zur Höhe der Grundschuld. Dieser Betrag wird auf die Vergütung angerechnet.
Die Bank bleibt trotzdem vorsichtig, denn ein Heimfall zeigt, dass der Vertrag verletzt wurde. Deshalb prüft sie vor der Kreditzusage, welche Verstöße den Heimfall auslösen können und ob der Grundstückseigentümer der Belastung zugestimmt hat.
| Recht | Folge beim Heimfall | Quelle |
|---|---|---|
| Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld | bleibt bestehen | § 33 ErbbauRG |
| Reallast | bleibt bestehen | § 33 ErbbauRG |
| Andere Rechte | erlöschen | § 33 ErbbauRG |
| Vergütung an den Berechtigten | angemessen, vertraglich regelbar | § 32 ErbbauRG |
Wann kann der Heimfall verlangt werden?
Der Heimfall kann nur verlangt werden, wenn der Vertrag Voraussetzungen nennt. Bei Zahlungsverzug genügt eine Zahlungslücke nicht, der Rückstand muss mindestens zwei Jahresbeträge des Erbbauzinses erreichen (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG).
Rechenbeispiel: Anrechnung der übernommenen Schuld
- Annahme: Das Erbbaurecht fällt heim. Die angemessene Vergütung beträgt 120.000 €.
- Die Grundschuld der Bank über 80.000 € bleibt bestehen, der Grundstückseigentümer übernimmt die persönliche Schuld bis zu dieser Höhe.
- Anrechnung auf die Vergütung: 120.000 € minus 80.000 € = 40.000 €.
Der Grundstückseigentümer zahlt in dieser Annahme noch 40.000 € an den bisherigen Erbbauberechtigten.
Häufige Fragen
Verliert die Bank beim Heimfall ihre Sicherheit?
Nein, die Grundschuld bleibt nach § 33 ErbbauRG bestehen. Das Risiko liegt eher im Vorfeld, im Vertragsverstoß des Erbbauberechtigten.
Wer zahlt beim Heimfall die Vergütung?
Der Grundstückseigentümer. Die Höhe kann der Vertrag regeln, bei Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen ist ein Ausschluss nicht möglich.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.