Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das ein bestimmtes Darlehen sichert und untrennbar mit ihm verbunden ist. Sie ist akzessorisch: Ohne die Forderung besteht auch das Pfandrecht nicht. Banken wählen heute meist die Grundschuld, weil sie flexibler ist.
Das Wichtigste
- Die Hypothek sichert eine bestimmte Geldforderung, auch eine künftige oder bedingte (§ 1113 BGB).
- Sie ist akzessorisch, sie folgt der Forderung bei Entstehen, Tilgung und Übertragung.
- Erlischt die Forderung, steht das Recht dem Eigentümer zu (§ 1163 BGB).
- Bei Aufstockung oder Bankwechsel wäre eine neue Hypothek nötig.
Was bedeutet akzessorisch für die Bank?
Akzessorisch bedeutet für die Bank, dass die Hypothek ohne die Forderung nichts wert ist. Wird das Darlehen getilgt, wandelt sich die Hypothek im Umfang der getilgten Forderung in ein Recht des Eigentümers. Die Bank kann sie dann nicht mehr für andere Kredite einsetzen.
Bei jeder Änderung muss die Bank das Pfandrecht anpassen. Eine Nachfinanzierung verlangt eine neue Eintragung mit neuem Rang. Das kostet Zeit und Gebühren. Für Sie heißt das: Wer später modernisieren oder nachfinanzieren will, braucht bei einer Hypothek meist einen neuen Notartermin und eine neue Rangprüfung der Bank.
| Merkmal | Hypothek | Grundschuld |
|---|---|---|
| Bindung an Forderung | akzessorisch | unabhängig, über Sicherungsabrede |
| Nach Tilgung | wird zum Recht des Eigentümers | bleibt bestehen |
| Aufstockung | neue Eintragung nötig | bei Raum im Betrag möglich |
| Bankwechsel | an Forderung gebunden | Abtretung möglich |
| Verbreitung | selten | Standard |
Warum nehmen Banken heute die Grundschuld?
Banken nehmen heute die Grundschuld, weil sie unabhängig von der Forderung besteht und sich per Sicherungsabrede an das Darlehen binden lässt. Nach § 1192 BGB gelten die Hypothekenvorschriften nur entsprechend, soweit die Unabhängigkeit der Grundschuld nichts anderes verlangt. Bei Bankwechsel kann die Grundschuld abgetreten werden.
Rechenbeispiel: Tilgung bei einer Hypothek
- Annahme: Hypothek über 200.000 €, Darlehen ursprünglich 200.000 €.
- Nach Jahren Tilgung beträgt die Restforderung 150.000 €.
- Getilgter Anteil: 200.000 € − 150.000 € = 50.000 €.
Im Umfang von 50.000 € steht das Recht dem Eigentümer zu. Eine Aufstockung über die Bank ginge nur mit neuer Eintragung.
Häufige Fragen
Gibt es die Hypothek überhaupt noch?
Ja, sie ist gesetzlich geregelt und kommt vor, bei der Baufinanzierung nehmen Banken aber meist die Grundschuld.
Welche Form ist für Käufer besser?
Die Grundschuld ist meist flexibler. Die Entscheidung trifft die Bank mit der Sicherungsabrede.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.