Eine Immobilien-GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die Immobilien hält und vermietet, ohne selbst zu handeln. Sie zahlt Körperschaftsteuer auf ihren Gewinn, und für ihre Schulden haftet nur das Gesellschaftsvermögen. Die Bank gleicht diese Haftungsbeschränkung meist mit zusätzlichen Sicherheiten aus.
Das Wichtigste
- Nach § 13 Abs. 2 GmbHG steht den Gläubigern nur das Gesellschaftsvermögen zur Verfügung, die Gesellschafter haften nicht persönlich.
- Die Körperschaftsteuer beträgt bis zum Veranlagungszeitraum 2027 15 % und sinkt danach schrittweise auf 10 % ab 2032.
- Die Bank prüft die GmbH selbst: Jahresabschlüsse, aktuelle Auswertung, Gesellschafterliste und Zahlungsfähigkeit aus den Mieten.
- Zusätzlich verlangt sie häufig eine Bürgschaft der Gesellschafter. Damit entfällt die Haftungsbeschränkung gegenüber der Bank.
Warum verlangt die Bank trotz GmbH eine Bürgschaft?
Die Bank verlangt sie, weil eine junge GmbH wenig Eigenkapital hat und ihr Vermögen im Wesentlichen die finanzierte Immobilie ist. Mit der Bürgschaft haftet der Gesellschafter doch persönlich. Verhandelbar ist Höhe und Dauer, etwa begrenzt bis zur Tilgung eines Teilbetrags.
| Punkt | Privatperson | Immobilien-GmbH |
|---|---|---|
| Haftung | Mit dem gesamten Vermögen | Mit dem Gesellschaftsvermögen |
| Steuer auf Mieten | Einkommensteuer | Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer |
| Sicherheiten der Bank | Grundschuld | Grundschuld und meist Bürgschaft |
| Unterlagen | Selbstauskunft, Steuerbescheid | Jahresabschluss, Auswertung, Gesellschafterliste |
Wie prüft die Bank die Zahlungsfähigkeit?
Sie rechnet den Kapitaldienst aus dem Gewinn nach Steuern, denn die Tilgung wird aus versteuertem Gewinn gezahlt. Zinsen und Abschreibungen mindern den Gewinn, die Tilgung nicht. Die Bank liest deshalb nicht nur die Gewinn- und Verlustrechnung, sondern auch die Liquidität und die Mietverträge.
Rechenbeispiel: Kapitaldienst aus dem Gewinn nach Steuern
- Annahme: Jahresüberschuss vor Steuern 80.000 €.
- Körperschaftsteuer 15 %: 80.000 € × 0,15 = 12.000 €. Gewerbesteuer bleibt hier unberücksichtigt.
- Gewinn nach Steuern: 80.000 € − 12.000 € = 68.000 €.
- Annahme: Tilgung im Jahr 30.000 €. Verbleibender Überschuss: 68.000 € − 30.000 € = 38.000 €.
Nach Steuer und Tilgung bleiben 38.000 € Überschuss. Die Bank bewertet diesen Puffer, nicht den Gewinn vor Steuern.
Häufige Fragen
Schützt die GmbH mein Privatvermögen vollständig?
Gegenüber Gläubigern ohne Bürgschaft ja. Gegenüber der finanzierenden Bank entfällt der Schutz, wenn Sie persönlich bürgen.
Wie hoch ist die Körperschaftsteuer?
Laut § 23 KStG 15 % bis zum Veranlagungszeitraum 2027, 14 % für 2028, 13 % für 2029, 12 % für 2030, 11 % für 2031 und 10 % ab 2032.
Weiterlesen
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.