Immobilienverrentung heißt, den Wert des eigenen Hauses im Alter in laufendes Geld oder eine Einmalzahlung umzuwandeln, ohne auszuziehen. Üblich sind Leibrente, Teilverkauf mit Wohnrecht und Umkehrhypothek. Für die Bank entscheidet, welche Rechte vor ihrer Grundschuld stehen und ob das Darlehen im Todesfall aus dem Haus zurückfließt.
Das Wichtigste
- Bei der Leibrente gilt ohne andere Abrede die Lebensdauer des Berechtigten als Dauer, so § 759 BGB.
- Eine Reallast nach § 1105 BGB sichert die wiederkehrenden Zahlungen im Grundbuch, ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB das Wohnen unter Ausschluss des Eigentümers.
- Bestehende Grundschulden werden meist aus dem Erlös abgelöst, bevor Auszahlung oder Rente fließen.
- Beim Teilverkauf bleibt der Verkäufer Miteigentümer, beim Verkauf gegen Rente geht das Eigentum ganz über.
- Die Bank prüft Rang, Wertminderung durch das Wohnrecht und die Nutzung im Todesfall.
Welche Modelle gibt es und was sagt die Bank dazu?
Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer sein Haus und erhält statt eines Kaufpreises eine monatliche Zahlung auf Lebenszeit, meist gesichert durch Reallast und Wohnrecht. Beim Teilverkauf überträgt er einen Miteigentumsanteil gegen Einmalzahlung und behält ein lebenslanges Wohnrecht. Bei der Umkehrhypothek beleiht er das Haus mit einer Grundschuld und erhält Rente oder Auszahlung. Die Rückzahlung erfolgt später aus dem Verkauf.
Die Bank prüft in jedem Fall zuerst die Grundbuchlage. Eine bestehende Grundschuld muss vor der Verrentung abgelöst oder im Rang gesichert werden. Wohnrecht und Reallast gehen mit ihrem Rang der Grundschuld vor oder nach, was den Beleihungswert mindert. Sie fragt auch, wer das Haus nach dem Tod erbt und ob die Erben es abbezahlen können.
| Modell | Eigentum danach | Sicherung im Grundbuch |
|---|---|---|
| Leibrente | beim Käufer | Reallast, Wohnungsrecht |
| Teilverkauf | geteilt | Wohnungsrecht, Miteigentum |
| Umkehrhypothek | beim Eigentümer | Grundschuld der Bank |
| Nießbrauchmodell | beim Käufer | Nießbrauch für den Verkäufer |
Rechenbeispiel: Teilverkauf eines Hauses
- Annahme: Marktwert 400.000 €, Restschuld bei der Bank 60.000 €, verkauft werden 40 % des Hauses.
- Annahme: Erlös 40 % von 400.000 € = 160.000 €, ohne Abschläge und Entgelte.
- Die Bank bekommt 60.000 € zur Ablösung. Auszahlung an den Eigentümer: 160.000 € minus 60.000 € = 100.000 €.
- Der Eigentümer behält 60 % des Hauses und ein lebenslanges Wohnrecht.
Die alte Grundschuld wird gelöscht, und der Eigentümer hat 100.000 € verfügbar. Rechte der Käuferin bleiben im Grundbuch eingetragen.
Häufige Fragen
Warum zahlt die Bank beim Teilverkauf die Restschuld nicht einfach weiter?
Sie verlangt meist die Ablösung, weil die Sicherheit durch den neuen Miteigentümer und das Wohnrecht verändert wird. Die Grundschuld kann nur nach Löschungsbewilligung gelöscht werden.
Kann der Eigentümer nach der Verrentung noch einen Kredit bekommen?
Nur eingeschränkt. Rechte Dritter im Grundbuch mindern die Beleihungsmöglichkeit, die Bank prüft Rang und Restwert des Anteils.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.