Eine Indexmiete ist eine Miete, die schriftlich an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt ist. Sie steigt und fällt mit der Teuerung, ohne Bezug zur Vergleichsmiete. Die Bank sieht darin einen Inflationsschutz, rechnet aber mit der aktuellen Miete.
Das Wichtigste
- Die Kopplung muss schriftlich vereinbart sein. Den Index ermittelt das Statistische Bundesamt.
- Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bevor sie angepasst werden darf.
- Der Vermieter muss die Änderung in Textform erklären und die Indexänderung sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag nennen.
- Die Bank prüft im Mietvertrag, ob die Klausel wirksam ist, und rechnet nur mit der heutigen Miete.
Wie läuft eine Anpassung ab?
Eine Anpassung läuft nach § 557b BGB über eine Erklärung des Vermieters in Textform. Er nennt die Änderung des Preisindexes und die neue Miete oder den Betrag der Erhöhung. Die geänderte Miete ist zu Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist bei einer Indexmiete ausgeschlossen.
Während die Indexmiete läuft, sind Erhöhungen nach §§ 559 und 559b BGB nur für Maßnahmen zulässig, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Für die Anfangsmiete gelten die Regeln zur Mietpreisbremse.
| Merkmal | Indexmiete | Normale Bestandsmiete |
|---|---|---|
| Anpassung | nach Preisindex | bis Vergleichsmiete |
| Mindestabstand | ein Jahr | 15 Monate |
| Form der Erklärung | Textform | Zustimmung des Mieters |
| Bezug zum Markt | keiner | Vergleichsmiete |
| Ansatz der Bank | heutige Miete | heutige Miete |
Wie bewertet die Bank die Indexmiete?
Die Bank behandelt sie wie eine Festmiete in der aktuellen Höhe. Künftige Anhebungen sind möglich, aber nicht zugesagt, und bei fallendem Index kann die Miete auch sinken. Für den Stresstest ist das unkritisch, solange die Rate die heutige Miete trägt.
Rechenbeispiel: Anpassung nach Index
- Annahme: Miete 700 € im Monat, der Preisindex ist seit der Vereinbarung um 6 % gestiegen.
- Neue Miete: 700 € × 1,06 = 742 €. Mehr im Monat: 742 € − 700 € = 42 €.
- Mehr im Jahr: 42 € × 12 = 504 €.
Die Bank rechnet weiter mit 700 € im Monat. Die 504 € im Jahr gelten erst, wenn die Erklärung des Vermieters vorliegt und die Frist abgelaufen ist.
Häufige Fragen
Kann die Indexmiete auch sinken?
Ja. Fällt der Index, kann sich die Miete bei entsprechender Erklärung ebenfalls verändern. Die Bank rechnet deshalb nicht mit festen Zuwächsen.
Welche Unterlagen will die Bank?
Den Mietvertrag mit der Indexklausel und die letzte Anpassungserklärung samt Nachweis des Indexstands.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.