Die Kappungsgrenze begrenzt, um wie viel die Miete bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren steigen darf. Sie beträgt 20 Prozent, in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung 15 Prozent. Die Bank nutzt sie, um das Mietwachstum eines Objekts realistisch einzuschätzen.
Das Wichtigste
- Die Grenze ergibt sich aus § 558 Abs. 3 BGB und gilt für Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete.
- Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten zählen nicht mit.
- Die 15-Prozent-Gebiete bestimmen die Landesregierungen für jeweils höchstens fünf Jahre.
- Die Bank rechnet nur mit Mieten, die rechtlich durchsetzbar sind, nicht mit dem Wunsch des Eigentümers.
Wie funktioniert die Kappungsgrenze?
Sie begrenzt die Erhöhung innerhalb von drei Jahren auf 20 Prozent der Ausgangsmiete, auch wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt. In Gemeinden mit besonders gefährdeter Versorgung sind es 15 Prozent. Maßgeblich ist die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung, Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben unberücksichtigt.
Zusätzlich muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein, und die neue Miete darf die Vergleichsmiete nicht übersteigen. Beide Grenzen gelten nebeneinander, die niedrigere entscheidet.
| Grenze | Wert | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Kappung, Regelfall | 20 % in drei Jahren | § 558 Abs. 3 BGB |
| Kappung, gefährdete Gebiete | 15 % in drei Jahren | § 558 Abs. 3 BGB |
| Wartefrist | 15 Monate unveränderte Miete | § 558 Abs. 1 BGB |
| Obergrenze | ortsübliche Vergleichsmiete | § 558 Abs. 1 BGB |
Was liest die Bank daraus?
Die Bank liest daraus, wie schnell eine unterdurchschnittliche Miete wachsen kann. Ein Bestand mit niedriger Miete hat Potenzial, doch es entfaltet sich über Jahre und nur mit Zustimmung der Mieter. Für die Tragfähigkeit zählt deshalb die heutige Miete, mögliche Erhöhungen betrachtet die Bank als Reserve.
Rechenbeispiel: Wie weit darf die Miete steigen?
- Annahme: Wohnung mit 80 m², Miete heute 7,00 € je m², Vergleichsmiete 9,50 € je m², Regelfall mit 20 %.
- Kappung: 7,00 € × 1,20 = 8,40 € je m². Vergleichsmiete: 9,50 € je m².
- Zulässig ist der niedrigere Wert, 8,40 € je m². Miete im Monat: 80 × 8,40 € = 672 €.
- Heute: 80 × 7,00 € = 560 €. Mehr im Jahr: (672 € − 560 €) × 12 = 1.344 €.
In drei Jahren sind höchstens 1.344 € mehr Jahresmiete möglich. Die Bank rechnet zunächst mit 560 € im Monat.
Häufige Fragen
Gilt die Kappungsgrenze bei der Neuvermietung?
Nein. Bei Neuvermietung gilt in angespannten Gebieten die Mietpreisbremse, sonst ist die Miete frei vereinbar.
Zählt eine Modernisierungsumlage zur Kappung?
Nein. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB werden bei der Kappung nicht mitgezählt. Für sie gelten eigene Grenzen.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.