Die Kaufpreisaufteilung teilt den Kaufpreis einer bebauten Immobilie in einen Gebäudeanteil und einen Anteil für Grund und Boden. Nur der Gebäudeanteil wird nach § 7 EStG abgeschrieben. Die Bank sieht die Aufteilung im Kaufvertrag oder Gutachten und vergleicht sie mit ihrem eigenen Bodenwert.
Das Wichtigste
- Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, die AfA bemisst sich nach den Anschaffungskosten des Gebäudes.
- Ein hoher Gebäudeanteil bringt mehr AfA, ein hoher Bodenanteil weniger.
- Das BMF stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung bereit, der Vertrag kann abweichen, wenn die Werte plausibel sind.
- Die Bank prüft in der Beleihungswertermittlung Boden und Gebäude getrennt.
Wie wird der Kaufpreis aufgeteilt?
Der Kaufpreis wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt. Der Bodenwert ergibt sich meist aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche, der Rest entfällt auf das Gebäude. Eine Aufteilung im Kaufvertrag ist üblich, sie muss wirtschaftlich nachvollziehbar sein.
Auch die Kaufnebenkosten werden entsprechend aufgeteilt. Der Gebäudeanteil der Nebenkosten erhöht die Basis der AfA.
| Merkmal | Gebäudeanteil | Bodenanteil |
|---|---|---|
| Abschreibung | ja, nach § 7 EStG | nein |
| Wertentwicklung | sinkt mit dem Alter | bleibt meist stabil |
| Grundlage | Verkehrswert Gebäude | Bodenrichtwert mal Fläche |
| Bank im Beleihungswert | eigene Bewertung | eigene Bewertung |
Was liest die Bank in der Aufteilung?
Die Bank bewertet Boden und Gebäude im Beleihungswert getrennt, weil das Gebäude altert und der Boden seinen Wert behält. Weicht die Aufteilung im Kaufvertrag stark von ihrem Bodenwert ab, fragt sie nach. Für die Rate spielt sie keine Rolle, für die Steuerrechnung des Anlegers schon.
Rechenbeispiel: Aufteilung bei einer Eigentumswohnung
- Annahme: Kaufpreis 280.000 €, Bodenwertanteil laut Bodenrichtwert 56.000 €.
- Gebäudeanteil: 280.000 € minus 56.000 € = 224.000 €, das sind 80 %.
- AfA bei 2 %: 224.000 € x 2 % = 4.480 € jährlich.
- Bei 30 % Bodenanteil wären es 196.000 € Gebäude und 3.920 € AfA.
Der Unterschied beträgt 4.480 € minus 3.920 € = 560 € AfA pro Jahr. Die Bank rechnet mit dem Kaufpreis insgesamt, die Aufteilung ändert die Rate nicht.
Häufige Fragen
Ist die Aufteilung im Kaufvertrag für das Finanzamt bindend?
Nein. Weicht sie erkennbar von den tatsächlichen Werten ab, kann das Finanzamt sie ändern.
Fragt die Bank nach der Aufteilung?
Sie liest sie im Kaufvertrag oder Gutachten und vergleicht sie mit ihrem Bodenwert. Eine Pflichtangabe ist sie nicht.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.