Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis beträgt. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite: Faktor 20 entspricht 5 % brutto. Die Bank nutzt ihn als erste Plausibilitätsprüfung, rechnet die Beleihung aber über den Ertragswert.
Das Wichtigste
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Bruttorendite = 1 ÷ Faktor.
- Ein hoher Faktor heißt: wenig Miete im Verhältnis zum Preis. Das drückt Reinertrag und Ertragswert.
- Der Faktor sagt nichts über Zustand, Leerstand und Instandhaltungsstau. Deshalb ersetzt er keine Wertermittlung.
- Die Bank prüft, ob die Miete marktüblich ist. Eine überhöhte Ist-Miete verfälscht den Faktor nach unten.
Wie liest die Bank den Kaufpreisfaktor?
Die Bank liest den Kaufpreisfaktor als Hinweis darauf, ob Kaufpreis und Miete zueinander passen. Weicht der Faktor deutlich vom Ertragswert ab, den ihr Gutachter oder ihre Bewertungssoftware ergibt, hakt sie nach. Sie setzt dabei die marktüblich erzielbare Miete an, nicht zwingend die aktuelle.
Für die Beleihung zählt am Ende der Beleihungswert. Der Faktor erklärt, warum ein teuer gekauftes Objekt mit niedrigen Mieten einen niedrigen Ertragswert und damit weniger Spielraum beim Beleihungsauslauf hat.
| Kaufpreisfaktor | Bruttorendite | Bedeutung |
|---|---|---|
| 16 | 6,25 % | viel Miete im Verhältnis zum Preis |
| 20 | 5,0 % | mittlere Lage der Rechnung |
| 25 | 4,0 % | wenig Miete, hoher Preis |
| 30 | 3,3 % | Preis trägt sich kaum aus der Miete |
Welche Miete gehört in die Rechnung?
In die Rechnung gehört die Jahreskaltmiete ohne umlegbare Betriebskosten. Bei Leerstand fragt die Bank, ob Sie die Soll-Miete oder die tatsächlich gezahlte Miete meinen. Sie fordert dafür Mieterliste und Mietverträge an.
Rechenbeispiel: Zwei Mehrfamilienhäuser im Vergleich
- Annahme: Haus A kostet 720.000 €, Jahreskaltmiete 36.000 €. Faktor: 720.000 € ÷ 36.000 € = 20.
- Annahme: Haus B kostet 900.000 €, Jahreskaltmiete 36.000 €. Faktor: 900.000 € ÷ 36.000 € = 25.
- Bruttorendite A: 36.000 € ÷ 720.000 € = 5,0 %. Bruttorendite B: 36.000 € ÷ 900.000 € = 4,0 %.
- Bei gleicher Miete und gleichen Kosten bleibt der Reinertrag gleich, der Einsatz steigt aber um 180.000 €.
Haus B bringt dieselbe Miete für 25 % mehr Preis. Die Bank stützt die Beleihung auf den Ertragswert und nicht auf den höheren Kaufpreis.
Häufige Fragen
Welcher Kaufpreisfaktor ist für die Bank noch in Ordnung?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Die Bank vergleicht den Faktor mit dem Ertragswert und dem Marktumfeld und prüft, ob die Rate getragen wird.
Wo wird der Faktor bei Aufteilern wichtig?
Beim Einkauf gegen den späteren Verkaufspreis je Quadratmeter. Dort vergleicht die Bank Einkaufsfaktor und erwarteten Abverkauf.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.