Der Leverage-Effekt beschreibt den Hebel, den Fremdkapital auf die Rendite des Eigenkapitals ausübt. Solange das Objekt mehr abwirft, als das Darlehen an Zinsen kostet, steigt die Eigenkapitalrendite. Kippt das Verhältnis, wirkt der Hebel in die andere Richtung.
Das Wichtigste
- Der Hebel wirkt, wenn die Rendite auf das Gesamtkapital höher ist als die Zinskosten auf das geliehene Geld.
- Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Steigen die Zinskosten oder sinkt die Miete, schrumpft der Überschuss überproportional.
- Je höher der Anteil des Darlehens, desto größer der Hebel und desto größer das Risiko für Sie und für die Bank.
- Die Bank prüft deshalb nicht den Hebel, sondern ob die Rate auch bei schlechteren Annahmen noch gedeckt ist.
Wann kehrt sich der Hebel um?
Der Hebel kehrt sich um, sobald die Zinskosten höher sind als der Ertrag, den das Objekt auf den geliehenen Betrag abwirft. Dann kostet jeder zusätzlich geliehene Euro mehr, als er bringt, und der Überschuss auf das Eigenkapital sinkt oder wird negativ. Das kann nach Ablauf der Zinsbindung passieren, wenn die Anschlusszinsen höher sind, oder bei Leerstand.
Zinskosten sind steuerlich als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit der Vermietung zusammenhängen. Das mildert die Umkehr, hebt sie aber nicht auf.
| Zinskosten im Jahr | Überschuss | Rendite auf 100.000 € Eigenkapital |
|---|---|---|
| 10.200 € | 7.800 € | 7,8 % |
| 15.300 € | 2.700 € | 2,7 % |
| 19.800 € | −1.800 € | −1,8 % |
| ohne Darlehen (440.000 € Einsatz) | 18.000 € | 4,1 % auf den Gesamteinsatz |
Wie bewertet die Bank einen hohen Hebel?
Die Bank bewertet einen hohen Hebel als erhöhtes Risiko und verlangt dafür Sicherheit: Eigenkapital, eine tragfähige Rate aus Miete und Einkommen und einen angemessenen Beleihungsauslauf. Sie rechnet die Rate mit ungünstigeren Annahmen nach, bevor sie zusagt.
Rechenbeispiel: Der gleiche Kauf bei steigenden Zinskosten
- Annahme: Gesamteinsatz 440.000 € (Kaufpreis plus Nebenkosten), Eigenkapital 100.000 €, Darlehen 340.000 €, Reinertrag 18.000 € im Jahr.
- Angenommene Zinskosten im ersten Jahr: 10.200 €. Überschuss: 18.000 € − 10.200 € = 7.800 €. Rendite auf das Eigenkapital: 7,8 %.
- Nach der Zinsbindung angenommen 15.300 €: 18.000 € − 15.300 € = 2.700 €. Rendite: 2,7 %.
- Bei angenommenen 19.800 €: 18.000 € − 19.800 € = −1.800 €. Rendite: −1,8 %.
Der Reinertrag bleibt gleich, die Rendite auf das Eigenkapital fällt von 7,8 % auf −1,8 %. Genau diese Spanne prüft die Bank mit ihrer Nachrechnung.
Häufige Fragen
Lohnt sich ein möglichst hoher Kredit immer?
Nein. Mehr Fremdkapital erhöht den Hebel, aber auch das Risiko. Die Bank begrenzt es über Beleihungsauslauf und Kapitaldienstfähigkeit.
Wie kann ich das Risiko begrenzen?
Mit mehr Eigenkapital, einer längeren Zinsbindung und einem Puffer für Leerstand und Reparaturen. Die Tilgung baut zusätzlich Restschuld ab.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.