Der Liegenschaftszins ist der Kapitalisierungszinssatz, mit dem der Ertragswert einer Immobilie berechnet wird. Er zeigt, mit welchem Satz sich Immobilien einer Art am Markt durchschnittlich verzinsen. Er hat nichts mit dem Zins Ihres Darlehens zu tun, auch wenn der Name es nahelegt.
Das Wichtigste
- § 21 ImmoWertV: Der Gutachterausschuss leitet den Satz aus geeigneten Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen ab, getrennt nach Objektart.
- Ein niedriger Satz ergibt einen höheren Ertragswert, ein höherer Satz einen niedrigeren. Der Satz wirkt also direkt auf den Wert.
- Die Bank nimmt den Satz aus dem Marktbericht des örtlichen Gutachterausschusses oder setzt eigene, meist vorsichtigere Werte an.
- Beim Mehrfamilienhaus hängt der Beleihungswert damit stark von Miete, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins gemeinsam ab.
Warum ist der Liegenschaftszins kein Darlehenszins?
Der Liegenschaftszins ist kein Darlehenszins, weil er keinen Preis für geliehenes Geld beschreibt, sondern die durchschnittliche Marktverzinsung des Immobilienwerts. Er dient dazu, den jährlichen Reinertrag in einen Barwert umzurechnen. Nach § 21 ImmoWertV spiegelt er die allgemeinen Marktverhältnisse wider, soweit sie nicht auf anderem Weg erfasst sind.
Die Bank liest ihn als Marktsignal. Liegt der Kaufpreis eines Mietshauses deutlich über dem Ertragswert, den der örtliche Satz ergibt, setzt sie den Beleihungswert niedriger an als den Kaufpreis. Für Käufer heißt das: Der Kaufpreis kann marktgerecht sein, der Beleihungswert der Bank fällt trotzdem geringer aus, und der Unterschied muss aus Eigenkapital kommen.
| Satz | Wirkung auf den Wert | Typisch bei |
|---|---|---|
| Niedriger Satz | Höherer Ertragswert | Gefragten Lagen, sichere Erträge |
| Mittlerer Satz | Mittlerer Ertragswert | Durchschnittslagen |
| Hoher Satz | Niedrigerer Ertragswert | Schwächeren Lagen, höheres Risiko |
| Satz der Bank | Meist vorsichtiger als der Marktbericht | Beleihungswertermittlung |
Rechenbeispiel: Ertragswert bei zwei Sätzen, vereinfacht
- Annahme: Reinertrag 30.000 € im Jahr. Die Bodenwert-Verzinsung wird zur Vereinfachung weggelassen.
- Bei einem angenommenen Liegenschaftszins von 4 %: 30.000 € : 0,04 = 750.000 €.
- Bei einem angenommenen Liegenschaftszins von 5 %: 30.000 € : 0,05 = 600.000 €.
- Unterschied: 750.000 € minus 600.000 € = 150.000 €.
Ein Prozentpunkt mehr beim Satz senkt den vereinfachten Ertragswert um 150.000 €. Die genaue Rechnung mit Restnutzungsdauer fällt anders aus.
Häufige Fragen
Wo finde ich den Liegenschaftszins für meine Region?
Im Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses. Dort stehen die Sätze je Objektart und Lage.
Kann ich den Satz der Bank beeinflussen?
Nein. Sie können aber Miete, Bewirtschaftungskosten und Modernisierungen belegen. Das verändert den Reinertrag, auf den der Satz angewendet wird.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.