Die Maklerprovision ist der Lohn des Maklers für den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses regelt § 656c BGB, wie sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Für die Bank zählt sie zu den Kaufnebenkosten.
Das Wichtigste
- Wird der Makler für beide Seiten tätig, müssen beide Zusagen nach § 656c Abs. 1 BGB gleich hoch sein. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
- Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf die andere nach § 656d BGB höchstens zur Zahlung verpflichtet werden, wenn die Auftraggeberin mindestens genauso viel schuldet.
- Die Teilungsregel gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht für Mehrfamilienhäuser.
- Die Bank erhöht den Beleihungswert nicht um die Provision. Sie erwartet, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen.
Wer zahlt welchen Anteil der Provision?
Käufer und Verkäufer zahlen bei doppelter Tätigkeit des Maklers gleich viel, das schreibt § 656c Abs. 1 BGB zwingend vor. Verzichtet der Makler gegenüber einer Seite auf seinen Lohn, kommt das auch der anderen zugute. Einzelne Absprachen daneben, etwa ein höherer Käuferanteil, sind unwirksam.
Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer nur beteiligt werden, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt. Der Anspruch gegen Sie wird erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt hat und das nachgewiesen ist (§ 656d BGB).
| Fall | Regel | Wirkung für die Finanzierung |
|---|---|---|
| Makler für beide Seiten tätig | Gleiche Höhe (§ 656c BGB) | Käuferanteil als Nebenkosten |
| Nur Verkäufer beauftragt | Käufer höchstens gleich viel (§ 656d BGB) | Käuferanteil erst nach Nachweis fällig |
| Nur Käufer beauftragt | Verkäufer ist nicht beteiligt | Gesamte Provision als Nebenkosten |
| Mehrfamilienhaus | Frei vereinbar | Provision wie andere Nebenkosten |
Wie rechnet die Bank die Provision ein?
Die Bank rechnet die Provision zu den Kaufnebenkosten und nimmt sie nicht in den Wert des Objekts auf. Wer sie mitfinanziert, erhöht das Darlehen über den Kaufpreis hinaus, und das verschlechtert den Beleihungsauslauf. Deshalb wird der Betrag im Finanzierungsplan getrennt ausgewiesen.
Rechenbeispiel: Provision im Eigenkapitalbedarf
- Annahme: Kaufpreis 400.000 €, Käuferanteil der Provision 3,57 % inklusive Umsatzsteuer: 400.000 € × 0,0357 = 14.280 €.
- Weitere Nebenkosten, angenommen: 5 % Grunderwerbsteuer = 20.000 € und 2 % Notar und Grundbuch = 8.000 €.
- Gesamtbedarf: 400.000 € + 14.280 € + 20.000 € + 8.000 € = 442.280 €. Eigenkapital: 50.000 €.
- Darlehen: 442.280 € minus 50.000 € = 392.280 €. Ohne Provision wären es 378.000 €.
Die Provision erhöht das Darlehen um 14.280 €. Es beträgt dann etwa 98,1 % des Kaufpreises, was die Bank genauer prüft.
Häufige Fragen
Kann die Bank die Provision mitfinanzieren?
Möglich ist es, aber das Darlehen steigt dann über den Kaufpreis. Die Bank rechnet es höher in den Beleihungsauslauf ein und prüft Ihre Haushaltsrechnung strenger.
Wann wird die Provision fällig?
Üblicherweise nach dem Abschluss des Kaufvertrags. Bei einseitiger Beauftragung gilt für den Käuferanteil § 656d BGB: erst nach Zahlung und Nachweis der anderen Seite.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.