Das Mietausfallwagnis ist ein pauschaler Abzug vom Rohertrag für Mietausfälle, Leerstand und Kosten der Rechtsverfolgung. Die Bank rechnet es ein, weil kein Objekt dauerhaft zu hundert Prozent vermietet und bezahlt ist. Es mindert den Reinertrag und damit den Ertragswert.
Das Wichtigste
- Das Mietausfallwagnis umfasst uneinbringliche Zahlungsrückstände, vorübergehenden Leerstand und nicht durchsetzbare Kosten der Rechtsverfolgung.
- Die ImmoWertV nennt als Modellansatz 2 % des Rohertrags bei Wohnnutzung und 4 % bei gewerblicher Nutzung.
- Es ist Teil der Bewirtschaftungskosten. Es wird ohne Nachweis angesetzt, auch wenn aktuell alles vermietet ist.
- Droht ein konkreter Ausfall, zum Beispiel durch Kündigung eines Großmieters, kann die Bank mehr ansetzen als die Pauschale.
Warum setzt die Bank es auch bei voller Vermietung an?
Die Bank setzt das Mietausfallwagnis auch bei voller Vermietung an, weil sie den Ertrag über viele Jahre betrachtet. Mieter wechseln, Wohnungen stehen zwischen zwei Mietverhältnissen leer, und nicht jede Forderung lässt sich eintreiben. Die Verordnung fasst das als Wagnis zusammen und rechnet es als Prozentsatz vom marktüblichen Rohertrag.
Bei Banken mit Beleihungswertermittlung gilt zusätzlich eine Untergrenze: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis zusammen dürfen nicht unter 15 % des Rohertrags liegen.
| Nutzung | Ansatz | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Wohnen | 2 % | marktüblich erzielbarer Rohertrag |
| Gewerbe | 4 % | marktüblich erzielbarer Rohertrag |
| Gemischte Nutzung | 2 % und 4 % je Anteil | Rohertrag je Nutzung |
| Untergrenze Pfandbriefbank | 15 % | für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall zusammen |
Wie fließt es in die Haushaltsrechnung ein?
In der Haushaltsrechnung berücksichtigt die Bank Mieteinnahmen meist nicht in voller Höhe, sondern mit einem Abschlag für Leerstand und Kosten. Welchen Ansatz sie wählt, legt das Institut fest. Fragen Sie vor der Anfrage nach, damit Ihre Rechnung zur Bankrechnung passt.
Rechenbeispiel: Haus mit Wohnungen und einem Laden
- Annahme: Jahresrohertrag 36.000 €, davon 30.000 € Wohnen und 6.000 € Gewerbe.
- Wohnen: 30.000 € × 2 % = 600 €.
- Gewerbe: 6.000 € × 4 % = 240 €.
- Mietausfallwagnis insgesamt: 600 € + 240 € = 840 €.
Die Bank zieht 840 € im Jahr ab, das sind rund 2,3 % des Rohertrags. Steht der Laden leer, rechnet sie bei einer aktuell bekannten Lücke meist mit mehr.
Häufige Fragen
Ist das Mietausfallwagnis dasselbe wie Leerstand?
Leerstand ist ein Teil davon. Das Wagnis deckt auch Zahlungsrückstände und Kosten der Rechtsverfolgung ab.
Kann ich es durch lückenlose Vermietung vermeiden?
Nein. Die Bank setzt die Pauschale unabhängig vom aktuellen Zustand an. Nur bei konkret absehbaren Ausfällen rechnet sie höher.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.