Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter für Ansprüche aus dem Mietverhältnis leistet. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und gehört dem Mieter wirtschaftlich. Für die Bank zählt sie weder als Ertrag noch als Eigenkapital.
Das Wichtigste
- Nach § 551 BGB sind höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten zulässig.
- Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen.
- Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. Die Zinsen gehören dem Mieter.
- Die Bank rechnet die Kaution nicht als Eigenkapital an, weil sie zurückzuzahlen ist.
Warum interessiert die Bank die Kaution?
Sie interessiert die Bank, weil ein Käufer eines vermieteten Objekts die Rückzahlungspflicht gegenüber dem Mieter in der Regel mit übernimmt. Liegt das Geld nicht getrennt angelegt vor, muss der Käufer es aus eigenen Mitteln stellen. Das belastet die Liquidität im Kaufmoment, die die Bank bei der Eigenkapitalprüfung betrachtet.
Deshalb klärt der Kaufvertrag, wo die Kaution liegt und wer sie übernimmt. Die Bank fragt Kautionskonto oder Übergabeprotokoll ab, ehe sie auszahlt. Sie rechnet das Geld nicht in den Kaufpreis oder die Eigenmittel ein. Fehlt ein Teil der Kaution, klärt der Verkäufer im Kaufvertrag, wie der Ausgleich erfolgt, etwa durch einen Abzug vom Kaufpreis. Ein solcher Abzug ändert die Summe, die die Bank auszahlt, und gehört deshalb in die Abstimmung mit dem Notar.
| Punkt | Regel | Bedeutung für die Bank |
|---|---|---|
| Höhe | höchstens drei Nettokaltmieten | Obergrenze beim Prüfen |
| Zahlung | bis zu drei Raten | Teil kann noch fehlen |
| Anlage | getrennt vom Vermögen | Nachweis erforderlich |
| Zinsen | gehören dem Mieter | erhöhen die Rückzahlung |
| Eigenkapital | nicht anrechenbar | Rückzahlung geschuldet |
Rechenbeispiel: Kaution beim Kauf einer vermieteten Wohnung
- Annahme: Nettokaltmiete 650 € im Monat, vereinbarte Kaution drei Monatsmieten.
- Höchstbetrag: 3 × 650 € = 1.950 €. Raten: 1.950 € : 3 = 650 € je Monat.
- Annahme: Erst zwei Raten sind gezahlt, also 1.300 € auf dem Kautionskonto.
- Fehlbetrag: 1.950 € − 1.300 € = 650 €.
Auf dem Konto liegen 1.300 €, die der Käufer übernimmt. Das Geld stammt vom Mieter, nicht vom Käufer, und zählt deshalb nicht als Eigenkapital.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Kaution frei verwenden?
Nein. Sie ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen, üblich zum Zins für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
Zählen Betriebskosten zur Kautionsgrenze?
Nein. Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, bleiben bei der Berechnung außen vor.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.