Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt nur dort, wo die Landesregierung eine Verordnung erlassen hat. Die Bank prüft deshalb, ob eine angesetzte Neuvermietungsmiete rechtlich möglich ist.
Das Wichtigste
- Die Grenze liegt nach § 556d BGB bei der Vergleichsmiete plus höchstens zehn Prozent.
- Die Verordnungen der Länder dürfen nach dem Gesetz spätestens am 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.
- Ausnahmen gelten für erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzte und vermietete Wohnungen und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
- Eine höhere Vormiete darf der Vermieter weiter verlangen, ebenso einen Zuschlag nach Modernisierung der letzten drei Jahre.
Wann gilt die Mietpreisbremse?
Sie gilt, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, das eine Rechtsverordnung des Landes als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Außerhalb dieser Gebiete kann die Neuvermietungsmiete frei vereinbart werden. Ob die Verordnung für eine Gemeinde aktuell gilt, steht im Gesetzblatt des Landes, nicht im Bundesgesetz.
Von der Bremse ausgenommen sind nach § 556f BGB Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Nach § 556e BGB bleiben außerdem die Vormiete und Modernisierungen der letzten drei Jahre ein Ansatz für eine höhere Miete.
| Fall | Obergrenze | Nachweis für die Bank |
|---|---|---|
| Gebiet mit Verordnung, Standardfall | Vergleichsmiete plus 10 % | Mietspiegel |
| Höhere Vormiete | Vormiete | Mietvertrag des Vormieters |
| Modernisierung in den letzten drei Jahren | Grenze plus Modernisierungszuschlag | Rechnungen |
| Erstnutzung nach 1. Oktober 2014 | frei vereinbar | Baujahr oder Fertigstellung |
| Gebiet ohne Verordnung | frei vereinbar | Verordnung des Landes |
Wie rechnet die Bank damit?
Die Bank setzt bei Neuvermietung höchstens die zulässige Miete an. Liegt das Objekt im Verordnungsgebiet, prüft sie Vergleichsmiete, Vormiete und mögliche Ausnahme. Fehlt der Nachweis, rechnet sie vorsichtig mit der Grenze.
Rechenbeispiel: Neuvermietung im angespannten Markt
- Annahme: Wohnung mit 60 m², Vergleichsmiete 10 € je m², Verordnungsgebiet, keine Ausnahme.
- Zulässige Miete je m²: 10 € × 1,10 = 11 €. Je Monat: 60 × 11 € = 660 €.
- Der Vermieter hofft auf 12,50 € je m²: 60 × 12,50 € = 750 €.
- Unterschied im Jahr: (750 € − 660 €) × 12 = 1.080 €.
Die Bank rechnet mit 660 € im Monat. Die 1.080 € im Jahr gehen nicht in den Kapitaldienst ein.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse für Bestandsmieter?
Nein. Sie betrifft den Beginn eines Mietverhältnisses. Für laufende Mieten gelten Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.
Wie erfahre ich, ob meine Gemeinde betroffen ist?
Die Landesregierung bestimmt die Gebiete per Verordnung. Die Gemeinde oder das Landesministerium nennt die aktuelle Fassung.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.