Die Mietrendite setzt die Mieteinnahmen eines Jahres ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Bruttorendite nutzt die Jahreskaltmiete, die Nettorendite zieht nicht umlegbare Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in den Einsatz ein. Die Bank liest vor allem die Nettozahl.
Das Wichtigste
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Sie ist schnell gerechnet, blendet Kosten aber aus.
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten).
- Betriebskosten, die der Mieter trägt, gehören nicht in die Rechnung. Nur der nicht umlegbare Teil mindert den Ertrag.
- Die Rendite sagt nichts über die Tragbarkeit: Für den Kredit zählt, ob Miete und Einkommen die Rate decken.
Warum reicht die Bruttorendite der Bank nicht?
Die Bruttorendite reicht der Bank nicht, weil sie Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand nicht abbildet. Die Bank arbeitet mit dem Reinertrag und kürzt den Rohertrag um die Bewirtschaftungskosten. Hinzu kommt, dass Sie beim Kauf Nebenkosten zahlen, die im Objekt keinen Gegenwert schaffen.
Vergleichen Sie Objekte deshalb immer mit derselben Formel. Eine Bruttozahl aus einem Exposé und eine Nettozahl aus Ihrer Rechnung lassen sich nicht nebeneinanderlegen.
| Merkmal | Bruttorendite | Nettorendite |
|---|---|---|
| Zähler | Jahreskaltmiete | Jahreskaltmiete minus nicht umlegbare Kosten |
| Nenner | Kaufpreis | Kaufpreis plus Kaufnebenkosten |
| Zweck | schneller Vergleich | Grundlage der Bankrechnung |
| Typische Schwäche | überschätzt den Ertrag | braucht saubere Kostenangaben |
Welche Kosten gehören in die Nettorechnung?
In die Nettorechnung gehören die Kosten, die beim Eigentümer bleiben: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Leerstehende Wohnungen zählen mit dem Ansatz, den die Bank für Mietausfall wählt. Die Nebenkostenabrechnung des Vorjahres zeigt, welche Posten tatsächlich nicht umlegbar sind.
Rechenbeispiel: Wohnung als Kapitalanlage
- Annahme: Kaufpreis 300.000 €, Jahreskaltmiete 15.000 €.
- Bruttorendite: 15.000 € ÷ 300.000 € = 5,0 %.
- Annahme: Kaufnebenkosten 10 % = 30.000 €, nicht umlegbare Kosten 2.500 € im Jahr.
- Nettorendite: (15.000 € − 2.500 €) ÷ 330.000 € = 12.500 € ÷ 330.000 € ≈ 3,8 %.
Aus 5,0 % brutto werden rund 3,8 % netto. Die Differenz von 1,2 Prozentpunkten erklärt, warum die Bank Brutto-Exposés vorsichtig liest.
Häufige Fragen
Welche Mietrendite verlangt die Bank?
Eine feste Mindestrendite gibt es nicht. Die Bank prüft Reinertrag, Beleihungsauslauf und ob Einkommen und Miete die Rate tragen.
Gehört die Grunderwerbsteuer in die Kaufnebenkosten?
Ja, zusammen mit Notar, Grundbuch und einer eventuellen Maklerprovision. Die Höhe hängt vom Bundesland und vom Einzelfall ab.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.