Ein Modernisierungskredit ist ein Darlehen für Umbau, Sanierung oder energetische Maßnahmen an einer bestehenden Immobilie. Er kann mit oder ohne Grundschuld vergeben werden. Die Bank prüft, ob Einkommen und Objekt die Summe tragen und wie viel Wert die Maßnahme tatsächlich schafft.
Das Wichtigste
- Ohne Grundschuld ist der Kredit ein Personalkredit, mit Grundschuld ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Bei Letzterem gelten strengere Vorgaben.
- Die Bank verlangt Angebote oder Kostenvoranschläge und einen Nachweis, wofür das Geld verwendet wird.
- Die Wertsteigerung rechnet die Bank vorsichtig an, oft nur teilweise und erst nach Fertigstellung.
- Bei größeren Summen ist die Grundschuld meist die Regel, weil sie die Bank im Zweifel besser sichert.
Wann reicht ein Kredit ohne Grundschuld?
Ein Kredit ohne Grundschuld reicht, wenn die Summe überschaubar ist und das Einkommen sie sicher trägt. Die Bank prüft dann die Bonität wie bei jedem Personalkredit, ohne das Grundbuch. Die Grenze legt jede Bank selbst fest. Mit Grundschuld wird der Vertrag nach § 491 Abs. 3 BGB zum Immobiliar-Verbraucherdarlehen, auch wenn der Zweck nicht der Kauf ist.
Beim Kredit mit Grundschuld bewertet die Bank das Objekt neu. Sie ermittelt den Beleihungswert vor der Maßnahme und setzt die Wertsteigerung nur so weit an, wie sie belegt ist. Eine Grundschuld nach § 1191 BGB sichert dann den neuen und den alten Kredit gemeinsam, wenn die Bank das so vereinbart. Der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis aus Darlehen und Wert, sollte nach der Maßnahme nicht über der Beleihungsgrenze der Bank liegen.
| Merkmal | Ohne Grundschuld | Mit Grundschuld |
|---|---|---|
| Sicherheit | Einkommen und Bonität | Grundstück zusätzlich |
| Typische Summe | kleiner bis mittel | mittel bis groß |
| Kosten | keine Grundbuchkosten | Notar und Grundbuch |
| Prüfung | Bonität | Bonität und Objektwert |
| Vertragsart | Allgemein-Verbraucherdarlehen | Immobiliar-Verbraucherdarlehen |
Rechenbeispiel: Beleihungsauslauf nach der Modernisierung
- Annahme: Marktwert 300.000 €, bestehendes Darlehen 180.000 €, Modernisierung 40.000 €.
- Neues Gesamtdarlehen: 180.000 € + 40.000 € = 220.000 €.
- Ohne Wertsteigerung: 220.000 € von 300.000 € = 73,3 %.
- Annahme: Die Bank setzt die Hälfte der Kosten als Wertsteigerung an, also 20.000 €. Neuer Wert: 320.000 €. Auslauf: 220.000 € von 320.000 € = 68,75 %.
Die Wertsteigerung senkt den Auslauf von 73,3 % auf 68,75 %. Die Bank prüft, ob diese Ansätze durch Rechnungen oder Gutachten belegt sind.
Häufige Fragen
Zahlt die Bank das Geld auf einmal aus?
Oft in Teilen nach Baufortschritt oder gegen Rechnungen. Das legt die Bank im Darlehensvertrag fest.
Kann ich den Kredit in die bestehende Finanzierung einbauen?
Ja, das nennt man Aufstockung. Dann prüft die Bank die ganze Finanzierung neu und nicht nur die zusätzliche Summe.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.