Die Modernisierungsumlage ist die Mieterhöhung, mit der ein Vermieter nach einer Modernisierung einen Teil der Kosten auf die Mieter überträgt. Das Gesetz erlaubt jährlich 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Für die Bank ist sie ein möglicher Ertrag, aber keine sichere Einnahme.
Das Wichtigste
- Die Jahresmiete darf nach § 559 BGB um 8 Prozent der Modernisierungskosten dieser Wohnung steigen.
- Die Monatsmiete darf innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro.
- Kosten, die für ohnehin nötige Erhaltungsmaßnahmen angefallen wären, werden vorher abgezogen.
- Die Bank verlangt Kostenaufstellung und Erhöhungserklärung, bevor sie die höhere Miete anerkennt.
Wie wird die Umlage berechnet?
Sie wird berechnet, indem die Modernisierungskosten der Wohnung um den Erhaltungsanteil gekürzt werden und vom Rest 8 Prozent als Jahresmiete angesetzt werden. Der Erhaltungsanteil ist der Betrag, der für Reparaturen ohnehin angefallen wäre. Er wird nötigenfalls geschätzt und berücksichtigt den Abnutzungsgrad der erneuerten Bauteile.
Die Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 3a BGB begrenzen das Ergebnis. Eine Härte beim Mieter kann die Erhöhung zusätzlich ausschließen. Erhöhungen nach den §§ 558 und 560 BGB bleiben bei der Kappung außen vor.
| Grenze | Wert | Wirkung |
|---|---|---|
| Umlagesatz | 8 % der Kosten je Jahr | Berechnungsgrundlage |
| Kappung, Regelfall | 3 € je m² in sechs Jahren | Obergrenze |
| Kappung, Miete unter 7 € je m² | 2 € je m² in sechs Jahren | niedrigere Obergrenze |
| Erhaltungsanteil | wird abgezogen | senkt die Kostenbasis |
Wie bewertet die Bank die Umlage?
Die Bank setzt die Umlage erst an, wenn sie wirksam erklärt und gezahlt wird. Ein Plan für künftige Umlagen reicht nicht, weil Härtefälle und die Kappung das Ergebnis mindern. Bei einer Sanierungsfinanzierung rechnet sie vorsichtig mit einem Anteil der möglichen Umlage und prüft, ob die Rate auch ohne sie trägt.
Rechenbeispiel: Umlage nach Fenstertausch
- Annahme: Wohnung mit 60 m², Modernisierungskosten 19.200 €, davon Erhaltungsanteil 4.800 €.
- Kostenbasis: 19.200 € − 4.800 € = 14.400 €. Umlage im Jahr: 14.400 € × 0,08 = 1.152 €.
- Im Monat: 1.152 € : 12 = 96 €. Je m²: 96 € : 60 = 1,60 €.
- Prüfung der Kappung: 1,60 € liegt unter 3 € je m².
Die Miete darf um 96 € im Monat steigen. Die Bank rechnet damit erst, wenn die Erklärung vorliegt und der Mieter zahlt.
Häufige Fragen
Zählt die Umlage zur Kappungsgrenze von 20 Prozent?
Nein. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB zählen bei der Kappung der Vergleichsmieterhöhung nicht mit. Sie haben eigene Grenzen.
Welche Belege will die Bank sehen?
Rechnungen, eine Kostenaufstellung je Wohnung, die Erhöhungserklärung und den Nachweis der gezahlten Miete.
Weiterlesen
- Ratgeber: Sanierung im vermieteten Mehrfamilienhaus: So prüft die Bank die Tragbarkeit passender Ratgeberbeitrag
- Ratgeber: Welche Mieteinnahmen rechnet die Bank bei Ihrer Finanzierung an? passender Ratgeberbeitrag
- Rechner: Kapitalanlagerechner Trägt sich die vermietete Immobilie aus der Miete?
- Rechner: Modernisierungsrechner Wie viel Modernisierung lässt sich finanzieren?
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.