Ein Nachrangdarlehen ist ein Darlehen, dessen Rückzahlung im Verwertungs- oder Insolvenzfall erst nach anderen Gläubigern bedient wird. Bei einer Immobilie zeigt sich das meist als Grundschuld im zweiten Rang, hinter dem Erstrangdarlehen. Die Bank trägt dadurch das größere Ausfallrisiko und prüft strenger.
Das Wichtigste
- Die Erstrangbank erhält den Erlös einer Verwertung zuerst, die nachrangige Bank nur den Rest.
- Für das höhere Risiko berechnet die nachrangige Bank einen Aufschlag auf ihre Konditionen. Wie hoch er ausfällt, entscheidet jede Bank einzeln.
- Bei Projekten ersetzt Mezzanine-Kapital einen Teil des Eigenkapitals. Es steht rechtlich zwischen Eigen- und Fremdkapital.
- Reicht die Beleihung im ersten Rang nicht aus, kann der nachrangige Teil die Lücke schließen, wenn die Gesamtbelastung tragbar bleibt.
Wie prüft die Bank einen nachrangigen Kredit?
Die Bank prüft einen nachrangigen Kredit zuerst über die Gesamtbelastung des Objekts, nicht nur über ihren eigenen Anteil. Sie rechnet das Erstrangdarlehen und ihren Nachrang zusammen gegen den Beleihungswert und fragt, ob der Erlös einer Verwertung beide Forderungen trägt. Der Erstrang kommt vorrangig zum Zug, deshalb liegt das Risiko des Nachrangs im oberen Teil der Gesamtbelastung.
Dazu kommt die Kapitaldienstfähigkeit: Die Raten beider Darlehen müssen aus dem Einkommen oder den Mieten laufen. Bei Projekten verlangt die Bank Kalkulation, Bauzeitenplan und Nachweise über das eingesetzte Eigenkapital. Die Rangfolge selbst beruht auf dem Grundbuch und auf vertraglichen Rangvereinbarungen. Gesetzlich ist der Nachrang unter Gläubigern im Insolvenzfall in § 39 InsO geregelt, soweit die Parteien ihn vereinbart haben.
| Merkmal | Erster Rang | Nachrang |
|---|---|---|
| Bedienung im Verwertungsfall | zuerst | aus dem Rest |
| Risiko der Bank | geringer | höher |
| Beleihungsbereich | bis zur Beleihungsgrenze | darüber, mit Aufschlag |
| Prüfung | Objekt und Bonität | Gesamtbelastung und Kapitaldienst |
| Typische Verwendung | Hauptdarlehen | Lücke, Aufteiler, Projekte |
Rechenbeispiel: Aufteilung auf zwei Ränge
- Annahme: Kaufpreis und Marktwert 400.000 €, Eigenkapital 40.000 €.
- Erster Rang: 320.000 € Hauptdarlehen, das sind 80 % von 400.000 €.
- Zweiter Rang: 40.000 € Nachrangdarlehen, das sind 10 % von 400.000 €.
- Summe: 40.000 € + 320.000 € + 40.000 € = 400.000 €. Gesamtbelastung: 360.000 € von 400.000 € = 90 %.
Die Bank im zweiten Rang liest 90 % Gesamtbelastung und rechnet damit, dass ihre 40.000 € als letzte bedient werden. Sie fordert deshalb einen Nachweis über die Tragbarkeit beider Raten.
Häufige Fragen
Ist ein Nachrangdarlehen dasselbe wie Mezzanine?
Nein. Mezzanine ist ein Oberbegriff für Mischformen zwischen Eigen- und Fremdkapital. Ein Nachrangdarlehen ist eine mögliche Form davon.
Kann ich den zweiten Rang bei meiner Hausbank bekommen?
Möglich ist das, aber nicht selbstverständlich. Viele Banken lehnen den Nachrang ab und finanzieren nur im ersten Rang. Fragen Sie vor der Beurkundung nach.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.