Die Nettokaltmiete ist die vereinbarte Miete für die Überlassung der Wohnung, ohne Betriebskosten und ohne Heizkosten. Sie ist die Zahl, die die Bank bei vermieteten Objekten als Einnahme ansetzt. Vorauszahlungen für Nebenkosten gehören nicht dazu, weil sie durchlaufen und dem Vermieter nichts übrig lassen.
Das Wichtigste
- Die Bank rechnet mit der Nettokaltmiete laut Mietvertrag, nicht mit der Warmmiete auf dem Kontoauszug.
- Ein Teil der Miete wird als Abschlag für nicht umlegbare Kosten und mögliches Leerstandsrisiko gekürzt, bevor die Bank den Kapitaldienst prüft.
- Gerechnet wird mit der tatsächlich gezahlten Miete. Liegt sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete, setzt die Bank oft den marktüblichen Wert an.
- Mietvertrag, Mietaufstellung und Kontoauszüge mit dem Mieteingang gehören zu den üblichen Nachweisen.
Warum rechnet die Bank mit der Kaltmiete?
Die Bank rechnet mit der Kaltmiete, weil nur sie dem Eigentümer zur Verfügung steht. Der Mieter zahlt Betriebskosten nach der Vereinbarung nach § 556 BGB als Vorauszahlung oder Pauschale, und der Vermieter gibt sie an Versorger und Kommunen weiter. Die Kaltmiete ist dagegen die Gegenleistung für die Nutzung nach § 535 Abs. 2 BGB.
Aus der Nettokaltmiete ergibt sich der Rohertrag des Objekts. Davon zieht die Bank Kosten ab, die der Eigentümer trägt, etwa Instandhaltung, Verwaltung und das Mietausfallwagnis. Der Rest fließt in die Ertragswertberechnung und in die Frage, ob die Mieten die Rate tragen. Ist die Miete nicht durch einen Mietvertrag belegt, fällt sie bei der Berechnung weg.
| Bestandteil | Behandlung | Grund |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | wird angesetzt | bleibt dem Eigentümer |
| Betriebskostenvorauszahlung | wird nicht angesetzt | wird an Dritte weitergegeben |
| Heizkostenvorauszahlung | wird nicht angesetzt | wird abgerechnet |
| Stellplatzmiete | wird angesetzt, wenn vertraglich belegt | eigene Einnahme |
| Mietrückstand | wird nicht angesetzt | Zahlung unsicher |
Rechenbeispiel: Von der Miete zum Ansatz der Bank
- Annahme: Wohnung mit 62 m², Nettokaltmiete 9,50 € je m², Nebenkostenvorauszahlung 180 € im Monat.
- Nettokaltmiete im Monat: 62 × 9,50 € = 589 €. Im Jahr: 589 € × 12 = 7.068 €.
- Annahme: Die Bank kürzt 10 % für nicht umlegbare Kosten und Leerstandsrisiko: 7.068 € × 0,10 = 706,80 €.
- Ansatz der Bank: 7.068 € − 706,80 € = 6.361,20 € im Jahr.
Die 180 € Nebenkostenvorauszahlung zählen nicht mit. Die Bank rechnet mit 6.361,20 € Jahresmiete, nicht mit den 9.228 € Gesamtzahlung des Mieters.
Häufige Fragen
Zählt die Warmmiete bei der Bank mit?
Nein. Die Bank trennt Kaltmiete und Nebenkosten und rechnet nur mit der Kaltmiete.
Welche Unterlagen belegen die Nettokaltmiete?
Üblich sind der Mietvertrag mit allen Nachträgen, eine aktuelle Mietaufstellung und Kontoauszüge, auf denen der Mieteingang zu sehen ist.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.