Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Betrag, der in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise gezahlt wird. Das Gesetz begrenzt Mieterhöhungen auf diese Höhe. Für die Bank ist sie der Maßstab, ob eine Miete nachhaltig erzielbar ist.
Das Wichtigste
- Der Wert ergibt sich aus Mieten der letzten sechs Jahre für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.
- Ein Mietspiegel ist die häufigste Quelle. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen erstellen.
- Liegt die Vertragsmiete deutlich über dem Vergleichswert, rechnet die Bank mit dem niedrigeren Wert.
- Liegt sie darunter, sieht die Bank Spielraum, rechnet ihn aber nicht als sichere Einnahme ein.
Wie bestimmt sich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Sie bestimmt sich nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten, die in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde vereinbart oder geändert wurden. Preisgebundener Wohnraum bleibt außen vor. Ein Mietspiegel nach § 558c BGB bildet diese Werte ab. Er soll alle zwei Jahre an den Markt angepasst werden.
Der Vermieter kann Zustimmung zu einer Erhöhung bis zu diesem Wert verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Dabei greift zusätzlich die Kappungsgrenze.
| Lage der Vertragsmiete | Ansatz der Bank | Begründung |
|---|---|---|
| Unter dem Vergleichswert | Vertragsmiete, Potenzial nur im Gespräch | Erhöhung nicht gesichert |
| Etwa auf dem Vergleichswert | Vertragsmiete | nachhaltig erzielbar |
| Deutlich darüber | Vergleichswert | Risiko bei Mieterwechsel |
| Leerstand | Vergleichswert | kein Vertrag vorhanden |
Warum vergleicht die Bank die Vertragsmiete damit?
Die Bank vergleicht, weil sie mit Mieten rechnet, die auch ein neuer Eigentümer erzielen kann. Eine Überhöhung gegenüber dem Markt gilt als Risiko, denn bei Mieterwechsel gilt in angespannten Märkten zudem die Mietpreisbremse. Für Ertragswert und Beleihungswert nutzt die Bank daher nachhaltige Mieten, nicht die Spitzenwerte einzelner Verträge.
Rechenbeispiel: Vertragsmiete gegen Mietspiegel
- Annahme: Wohnung mit 70 m², Vertragsmiete 11,50 € je m², Mietspiegelwert 9,80 € je m².
- Vertragsmiete im Monat: 70 × 11,50 € = 805 €. Mietspiegel: 70 × 9,80 € = 686 €.
- Unterschied im Monat: 805 € − 686 € = 119 €. Im Jahr: 119 € × 12 = 1.428 €.
Die Bank rechnet bei dieser Wohnung mit 686 € im Monat und lässt die 1.428 € im Jahr außen vor, weil sie bei Mieterwechsel nicht gesichert sind.
Häufige Fragen
Wo finde ich den Mietspiegel?
Er wird von der Gemeinde oder von Verbänden veröffentlicht, meist auf der Internetseite der Stadt. Ohne Mietspiegel stützt sich die Bank auf Vergleichsobjekte oder Gutachten.
Darf der Vermieter immer bis zur Vergleichsmiete erhöhen?
Nein. Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, und die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung innerhalb von drei Jahren.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.