Ein Realkredit ist ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht an einer Immobilie gesichert ist. Anders als beim Personalkredit haftet nicht nur Ihr Einkommen, sondern auch das Objekt. Wie günstig die Bank den Kredit gestalten kann, hängt davon ab, wie groß der Anteil im sicheren Beleihungsraum ist.
Das Wichtigste
- Der Realkredit ist über Grundschuld oder Hypothek auf der Immobilie besichert.
- Hypothekenpfandbriefe dürfen nur Darlehensteile bis 60 % des Beleihungswerts decken (§ 14 PfandBG).
- Der Teil des Darlehens über dieser Grenze gilt als weniger sicher und wird von der Bank gesondert bewertet.
- Die Grenze betrifft den Beleihungswert, nicht den Kaufpreis.
Warum spielt die 60-Prozent-Grenze eine Rolle?
Die 60-Prozent-Grenze spielt eine Rolle, weil Banken Darlehensteile bis dahin über Pfandbriefe refinanzieren können. Nach § 14 PfandBG zählt nur der Teil einer Hypothek bis zu 60 % des Beleihungswerts zur Deckung. Das Gesetz gilt für Pfandbriefe, nicht als allgemeines Verbot höherer Darlehen.
Die Bank unterscheidet deshalb in der Kalkulation den Teil bis zur Grenze und den Teil darüber. Je höher der Anteil über der Grenze, desto genauer prüft sie Einkommen und Objekt. Konkrete Konditionen hängen davon ab, nicht von einer festen Regel.
| Merkmal | Realkredit | Personalkredit |
|---|---|---|
| Sicherheit | Grundpfandrecht an der Immobilie | keine dingliche Sicherheit |
| Prüfung | Bonität und Objektwert | Bonität |
| Betrag | bis zum Beleihungsrahmen der Bank | meist deutlich begrenzt |
| Laufzeit | lange Zinsbindung möglich | kürzere Laufzeit |
| Nebenkosten | Notar und Grundbuch | keine |
Wie unterscheidet sich der Realkredit vom Personalkredit?
Der Personalkredit ruht allein auf Ihrer Bonität, der Realkredit zusätzlich auf dem Objekt. Deshalb kann die Bank höhere Beträge und längere Laufzeiten anbieten. Dafür verlangt sie eine Wertermittlung, einen Grundbuchauszug und die Eintragung der Grundschuld.
Rechenbeispiel: Aufteilung eines Darlehens
- Annahme: Beleihungswert 300.000 €, Darlehen 240.000 €.
- Beleihungsauslauf: 240.000 € ÷ 300.000 € = 80 %.
- Teil bis 60 %: 300.000 € × 0,60 = 180.000 €.
- Teil darüber: 240.000 € − 180.000 € = 60.000 €.
Die Bank betrachtet 180.000 € im sicheren Bereich und 60.000 € darüber. Für den zweiten Teil prüft sie die Haushaltsrechnung genauer.
Häufige Fragen
Darf ein Realkredit über 60 % liegen?
Ja. Die Grenze betrifft die Pfandbrief-Deckung. Viele Darlehen liegen darüber, die Bank bewertet den überschießenden Teil dann gesondert.
Ist der Beleihungswert gleich dem Kaufpreis?
Nein. Er wird vorsichtig und dauerhaft ermittelt und liegt meist unter dem Marktwert.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.