Der Reinertrag ist der jährliche Rohertrag einer Immobilie abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Er zeigt, was dem Eigentümer vor Zinsen, Tilgung und Steuern übrig bleibt. Die Bank nutzt ihn als Grundlage für den Ertragswert und damit für die Beleihung vermieteter Objekte.
Das Wichtigste
- Reinertrag = Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten. Zinsen, Tilgung und Steuern sind darin noch nicht enthalten.
- Die Bank rechnet mit marktüblich erzielbaren Erträgen. Liegt Ihre Ist-Miete deutlich darüber, kann sie den Rohertrag niedriger ansetzen.
- Der Reinertrag wird im Ertragswertverfahren kapitalisiert. Je länger die Restnutzungsdauer, desto stärker wirkt er auf den Wert.
- Ein höherer Reinertrag macht die Rate nicht automatisch tragbar: Für die Kapitaldienstfähigkeit zählt, was nach der Rate bleibt.
Wie ermittelt die Bank den Reinertrag?
Die Bank ermittelt den Reinertrag, indem sie vom jährlichen Rohertrag die Bewirtschaftungskosten abzieht. So steht es in der Immobilienwertermittlungsverordnung. Der Rohertrag ergibt sich aus den Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbar sind. Sind die tatsächlichen Mieten marktüblich, legt die Bank sie zugrunde.
Dafür fordert sie Mieterliste, Mietverträge und die Nebenkostenabrechnung. Auffällig niedrige oder auffällig hohe Mieten fallen dabei auf und führen zu Nachfragen.
| Stufe | Inhalt | Quelle der Zahl |
|---|---|---|
| Rohertrag | marktüblich erzielbare Jahresmiete | Mietverträge, Marktvergleich |
| Bewirtschaftungskosten | Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, nicht umlegbare Betriebskosten | Ansatz der Bank |
| Reinertrag | Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten | Rechnung der Bank |
| Bodenwertverzinsung | Bodenwert mal Liegenschaftszinssatz | Gutachterausschuss |
| Gebäudereinertrag | Reinertrag minus Bodenwertverzinsung | Basis für den Ertragswert |
Warum rechnet die Bank vom Reinertrag den Bodenwert ab?
Im Ertragswertverfahren wird der Reinertrag um die Verzinsung des Bodenwerts gekürzt, weil der Boden nicht abgenutzt wird. Nur der Rest gilt als Ertrag des Gebäudes und wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Deshalb wirkt sich eine kurze Restnutzungsdauer bei gleicher Miete stark auf den Beleihungswert aus.
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen
- Annahme: Rohertrag 48.000 € im Jahr, Bewirtschaftungskosten 9.600 €.
- Reinertrag: 48.000 € − 9.600 € = 38.400 €.
- Annahme: Bodenwert 60.000 €, Liegenschaftszinssatz 3,0 %. Bodenwertverzinsung: 60.000 € × 3,0 % = 1.800 €.
- Gebäudereinertrag: 38.400 € − 1.800 € = 36.600 €.
Die Bank kapitalisiert 36.600 € Gebäudereinertrag über die Restnutzungsdauer. Sinkt der Rohertrag um 2.000 €, fällt der Reinertrag im selben Umfang.
Häufige Fragen
Ist der Reinertrag dasselbe wie der Gewinn?
Nein. Vom Reinertrag gehen noch Zinsen, Tilgung und Steuern ab. Was nach der Rate übrig bleibt, nennt man Cashflow.
Welche Unterlagen braucht die Bank dafür?
Mieterliste, Mietverträge, aktuelle Nebenkostenabrechnung und Angaben zu Instandhaltung und Leerstand. Bei Neuerwerb zusätzlich das Exposé des Verkäufers.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.