Die Restschuld ist der Betrag, der von einem Darlehen zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist. Am Ende der Sollzinsbindung muss sie neu finanziert oder zurückgezahlt werden. Ihre Höhe entscheidet über Anschlussrate, Beleihungsauslauf und Einstufung bei der nächsten Bank.
Das Wichtigste
- Die Restschuld steht im Tilgungsplan und in den jährlichen Kontoauszügen der Bank.
- Höhere Tilgung und Sondertilgungen senken sie schneller.
- Die Bank weist im Darlehensvertrag die voraussichtliche Restschuld am Bindungsende aus.
- Bei der Anschlussfinanzierung ist sie der neue Darlehensbetrag.
Warum ist die Restschuld für die Bank zentral?
Die Restschuld ist für die Bank zentral, weil sie das verbleibende Risiko misst. Am Bindungsende vergleicht die Bank sie mit dem aktuellen Beleihungswert. Je niedriger der Auslauf, desto besser die Stufe bei der Anschlussfinanzierung. Gleichzeitig prüft sie, ob die Restschuld bis zum Ruhestand getilgt werden kann.
In der Erstprüfung schaut die Bank deshalb schon auf die erwartete Restschuld am Ende der Bindung. Eine sehr hohe Restschuld bei niedriger Tilgung und kurzer Bindung bewertet sie als Zinsänderungsrisiko und kann eine höhere Tilgung verlangen.
| Zeitpunkt | Restschuld | Zinsanteil im Monat |
|---|---|---|
| Start | 300.000 € | 1.000 € |
| nach 1 Jahr | rund 293.900 € | rund 981 € |
| nach 5 Jahren | rund 266.900 € | rund 892 € |
| nach 10 Jahren | rund 226.400 € | rund 757 € |
| nach 15 Jahren | rund 177.000 € | rund 593 € |
Wie senken Sie die Restschuld?
Sie senken die Restschuld durch eine höhere Anfangstilgung, durch Sondertilgungen und durch Tilgungszuschüsse aus Förderprogrammen. Auch eine Erhöhung der Tilgung bei der Anschlussfinanzierung wirkt, weil der Zinsanteil dann meist geringer ist. Vermieter wägen ab, ob sie freie Mittel in die Tilgung oder in Rücklagen für das Objekt stecken.
Rechenbeispiel: Restschuld eines Annuitätendarlehens
- Annahme: Darlehen 300.000 €, Monatsrate 1.500 €, Zinsanteil im ersten Monat 1.000 €.
- Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, die Tilgung wächst von 500 € auf rund 743 € im 120. Monat.
- Nach zehn Jahren sind rund 73.600 € getilgt, die Restschuld beträgt rund 226.400 €.
Rund 226.400 € müssen nach zehn Jahren neu finanziert werden. Eine Sondertilgung von 15.000 € pro Jahr hätte diesen Betrag deutlich gesenkt.
Häufige Fragen
Wo finde ich meine aktuelle Restschuld?
Im jährlichen Kontoauszug zum Darlehen und auf Anfrage in einer Restschuldbestätigung der Bank.
Muss ich die Restschuld am Bindungsende auf einmal zahlen?
Nur wenn Sie keine Anschlussfinanzierung vereinbaren. In der Regel wird sie weiterfinanziert.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.