Der Rohertrag ist der jährliche Ertrag, den ein Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung am Markt erzielen kann. Er entspricht im Kern der Jahresnettokaltmiete. Die Bank rechnet nicht blind mit Ihrer tatsächlichen Miete, sondern vergleicht sie mit dem, was am Markt erzielbar ist.
Das Wichtigste
- § 31 ImmoWertV: Der Rohertrag ist der marktüblich erzielbare Ertrag. Tatsächliche Erträge zählen nur, soweit sie auch am Markt erzielbar sind.
- Er wird ohne Betriebskosten gerechnet, also auf Basis der Nettokaltmiete.
- Liegt die Ist-Miete unter der Marktmiete, kann die Bank mit der Marktmiete rechnen. Liegt sie darüber, setzt sie meist die niedrigere Marktmiete an.
- Vom Rohertrag gehen die Bewirtschaftungskosten ab. Übrig bleibt der Reinertrag, aus dem der Ertragswert entsteht.
Warum zählt die Marktmiete mehr als die Ist-Miete?
Die Marktmiete zählt mehr, weil die Bank den Wert über die gesamte Laufzeit sichern will und nicht nur für den aktuellen Mietvertrag. Eine überhöhte Miete aus einem Einzelvertrag, etwa an eine nahestehende Person, ist für den nächsten Eigentümer nicht erzielbar. Die Bank belegt die Marktmiete mit dem Mietspiegel oder Vergleichsangeboten.
Ist die Ist-Miete niedriger, etwa bei langjährigen Mietern, kann die Bank den Unterschied als Potenzial sehen, rechnet ihn aber vorsichtig an, denn Erhöhungen unterliegen rechtlichen Grenzen. Sie braucht deshalb eine Mieterliste mit Fläche, Nettokaltmiete und Vertragsbeginn, dazu die Mietverträge.
| Fall | Ansatz der Bank | Folge |
|---|---|---|
| Ist-Miete gleich Marktmiete | Ist-Miete | Keine Abweichung |
| Ist-Miete unter Marktmiete | Meist Ist-Miete, Potenzial vorsichtig | Konservativer Ertrag |
| Ist-Miete über Marktmiete | Marktmiete | Niedrigerer Beleihungswert |
| Leerstand | Marktmiete des leeren Teils | Mietausfall in den Kosten |
Rechenbeispiel: Rohertrag eines Mehrfamilienhauses
- Annahme: 6 Wohnungen zu je 70 m², Ist-Miete 8,00 € je m² und Monat.
- Ist-Rohertrag: 6 × 70 m² × 8,00 € × 12 = 40.320 €.
- Annahme: Marktmiete laut Mietspiegel 7,50 € je m² und Monat.
- Markt-Rohertrag: 6 × 70 m² × 7,50 € × 12 = 37.800 €.
Die Bank setzt 37.800 € an. Der Unterschied von 40.320 € minus 37.800 € = 2.520 € im Jahr bleibt unberücksichtigt.
Häufige Fragen
Zählen Betriebskosten zum Rohertrag?
Nein. Gerechnet wird mit der Nettokaltmiete. Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden, bleiben außen vor.
Was braucht die Bank als Nachweis?
Eine aktuelle Mieterliste und die Mietverträge. Bei Abweichungen zur Marktmiete zusätzlich Mietspiegel oder Vergleichswerte.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.